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Chi siamoServiziTecnologieIndustrieI nostri progettiInnowise realizza piattaforme per emettere, gestire e negoziare token immobiliari in modo sicuro e conforme alla normativa. Seguiamo ogni fase del progetto dalla struttura della SPV e dai controlli KYC fino all’accesso al mercato secondario. Sviluppiamo soluzioni complete anche per progetti su larga scala.
La tokenizzazione immobiliare trasforma i diritti su un appartamento, un edificio residenziale, uno spazio commerciale o un portafoglio immobiliare in token digitali registrati sulla blockchain.
I diritti di proprietà vengono rappresentati da token nell’ambito di una struttura giuridica. Gli investitori acquistano delle quote e ricevono una parte proporzionale dei redditi da locazione e dell’eventuale rivalutazione del bene.
Oggi i token immobiliari vengono scambiati sui mercati secondari delle piattaforme specializzate e tramite sistemi P2P. Man mano che il mercato si consolida, gli scambi si spostano verso mercati regolamentati.
Le diverse categorie di asset richiedono strutture, regole di conformità e modelli di distribuzione differenti. Anche la configurazione dei token, le limitazioni ai trasferimenti e i diritti degli investitori cambiano in base alla tipologia di proprietà e alle modalità con cui genera reddito. Di seguito, le principali categorie che si prestano alla tokenizzazione immobiliare.
Uffici, spazi commerciali e immobili industriali possono essere gestiti tramite SPV. I token possono rappresentare quote di partecipazione oppure diritti sui redditi generati dalle locazioni.
I portafogli di immobili plurifamiliari e destinati alla locazione consentono la proprietà frazionata. I token conferiscono una quota di partecipazione oppure diritti sui redditi da locazione legati ai flussi di cassa.
Quando nello stesso portafoglio coesistono componenti residenziali e commerciali, la logica dei token consente di ripartire i ricavi complessivi o i rendimenti dei singoli segmenti tra le diverse fonti di reddito.
I token che rappresentano capitale proprio o debito strutturato possono finanziare la fase preliminare e i lavori realizzati per fasi. Il capitale viene erogato al raggiungimento di specifici traguardi mentre le modalità di distribuzione seguono l’avanzamento del progetto.
Gli immobili di pregio nelle località più richieste consentono investimenti frazionati. La partecipazione può assumere la forma di capitale, quota dei ricavi o una combinazione delle due.
Invece di tokenizzare un singolo immobile, è possibile tokenizzare un portafoglio diversificato attraverso una struttura di fondo. Gli investitori ottengono così una partecipazione proporzionale in più proprietà riunite in un’unica struttura.
Seleziona il modello di tokenizzazione e le funzionalità di cui hai bisogno. Impegno, tempistiche e dipendenze esterne si aggiornano automaticamente, così puoi valutare il progetto nel suo complesso prima di scegliere un partner.
Modifica il ritardo di un fornitore sul lato sinistro e osserva come cambiano le date a valle. Se ci sono dei colli di bottiglia, puoi valutarne l’impatto fin da ora, anziché scoprirli solo dopo la firma dei contratti.
Configuriamo l’emissione nel rispetto delle norme MiFID II e MiCA. Il token può quindi essere collegato alle piattaforme del DLT Pilot Regime e negoziato su 21X e BX Digital.
Per la tokenizzazione immobiliare in Italia l’emissione avviene nel rispetto della normativa MiCA e del quadro regolamentare sottoposto alla vigilanza della Consob. Ciò garantisce che gli asset italiani siano strutturati correttamente e pronti per gli investitori.
La soluzione viene configurata secondo gli standard FINMA previsti dal DLT Act. Il token viene collegato a BX Digital e SDX per accedere al mercato secondario regolamentato in Svizzera.
Strutturiamo le offerte Reg D e Reg S in conformità alle norme della SEC. Сon un’unica emissione puoi raggiungere gli investitori accreditati negli USA e attrarre capitali internazionali.
Poiché il token viene sviluppato nel rispetto dei requisiti ADGM e VARA, l’emissione è adatta anche a investitori istituzionali e può essere distribuita nei mercati del Medio Oriente e dell’Asia.
Prima del lancio l’asset è in regola dal punto di vista giuridico e pronto per gli investitori. Costituiamo SPV che mantengono l’asset separato da eventuali procedure di insolvenza e configuriamo i limiti di collocamento secondo la regola ≤150 prevista in ciascuna giurisdizione.
Una piattaforma generica non basta per tokenizzare la proprietà immobiliare in modo corretto. Partiamo dalla struttura dell’asset, dalla giurisdizione e dalle regole previste per gli investitori. Su questa base sviluppiamo la piattaforma affinché il token rispecchi gli aspetti giuridici ed economici dell’operazione.
La tokenizzazione immobiliare combina la logica degli smart contract con i controlli operativi. I nostri ingegneri sviluppano entrambe le componenti affinché la gestione della proprietà, i trasferimenti e i pagamenti funzionino in modo prevedibile anche quando la piattaforma viene utilizzata da investitori reali.
Gestire la conformità manualmente non è sostenibile con l’aumento degli utenti e delle transazioni. Per questo integriamo direttamente nella piattaforma i controlli KYC/AML, i permessi di accesso e i limiti ai trasferimenti.
Una piattaforma di tokenizzazione immobiliare deve poter gestire più asset, un numero crescente di utenti e regole che cambiano senza perdere stabilità. Per questo la progettiamo fin dall’inizio per adattarsi alla crescita del progetto.
La maggior parte dei beni immobili può essere tokenizzata se i diritti economici sono chiaramente definiti e legalmente applicabili. Le attività tipiche includono edifici commerciali, portafogli residenziali e da locazione, progetti a uso misto, capitale o debito in fase di sviluppo e strutture di fondi o portafogli in cui i token rappresentano quote del veicolo di partecipazione.
La conformità si basa su due elementi: la struttura legale e i controlli applicati dalla piattaforma. La struttura legale definisce, ad esempio, il veicolo giuridico e i diritti degli investitori. La piattaforma, invece, applica l’onboarding KYC/AML e le restrizioni sui trasferimenti per i partecipanti verificati. Standard come ERC-3643 sono progettati per integrare regole relative all’identità e ai trasferimenti per gli asset soggetti ad autorizzazione.
Per tokenizzare la proprietà economica collegata a un asset, i relativi diritti vengono suddivisi in unità più piccole rappresentate da token. L’investitore può quindi detenere una quota invece di acquistare l’intero immobile. I trasferimenti tra partecipanti idonei vengono gestiti secondo le regole previste dalla piattaforma e dalla struttura legale.
La tokenizzazione può essere implementata su Ethereum e su altre reti compatibili con EVM, oltre che su Polkadot/Substrate, in base ai requisiti del progetto. La scelta della rete dipende dal modello di compliance, dai costi di transazione, dalle integrazioni con l’ecosistema, dalle opzioni di custodia e dalle esigenze operative legate all’emissione e ai trasferimenti sul mercato secondario.
Una piattaforma di tokenizzazione immobiliare richiede in genere diversi mesi, a seconda dell’ambito della compliance e delle integrazioni necessarie. Le tempistiche variano in base alla struttura dell’asset, alla giurisdizione, al modello di token, al livello di approfondimento dei processi KYC/AML, al modello di custodia e alla necessità di gestire i trasferimenti sul mercato secondario, il reporting e le integrazioni con sistemi esterni.
Il costo dipende dall’ambito del progetto, ad esempio dalla gestione di un singolo asset o di più asset, dal livello di approfondimento dell’onboarding, inclusi i livelli KYC e i flussi documentali, dalla soluzione di custodia, dai requisiti per i trasferimenti sul mercato secondario e dal numero di sistemi esterni da integrare. Il modo più rapido per ottenere una stima affidabile è definire prima il modello operativo e i vincoli di compliance, quindi stimare i singoli moduli.
La tokenizzazione immobiliare utilizza spesso ERC-20 per rappresentare quote di proprietà intercambiabili ed ERC-721 per asset unici o token associati a specifici documenti. Per le offerte regolamentate vengono spesso utilizzati ERC-3643 ed ERC-1400 che permettono di limitare i trasferimenti ai partecipanti autorizzati, verificare l’idoneità degli investitori e applicare le regole di compliance.
