Los inmuebles tokenizados no se negociarán por sí solos de forma líquida

Cuatro propiedades del activo, ninguna de las cuales se ve alterada por la tokenización.

• No existe un precio observado de forma continua. El valor de un inmueble se determina mediante una tasación, que suele realizarse trimestral o anualmente; en ocasiones, se utiliza un modelo para calcularlo entre una tasación y otra. Entre valoraciones, la cifra de referencia es la anterior, y todo el mundo lo sabe. Esto es viable para un fondo que publica su valor liquidativo (NAV). Sin embargo, resulta problemático para cualquiera que ofrezca un precio bidireccional, ya que la cotización solo tiene el valor de una cifra que puede estar desactualizada desde hace meses y a punto de ser revisada.
• No hay seto. Un creador de mercado que posea acciones tokenizadas de un edificio de oficinas no puede compensar esa exposición. No existe ningún instrumento líquido que refleje esa propiedad concreta, esa composición de inquilinos ni ese mercado local. Compárese esto con un fondo de bonos del Tesoro tokenizado, en el que el activo subyacente se puede cubrir y el riesgo de inventario es gestionable. En este caso, el riesgo de inventario es toda la posición, mantenida al descubierto, hasta que alguien más la quiera.
• Las operaciones son escasas y se producen de forma irregular. Un token inmobiliario puede registrar unas pocas transacciones significativas al mes. Mantener la disponibilidad para negociar de forma continua con un activo que se negocia de forma ocasional implica mantener existencias durante semanas a cambio de unos ingresos por comisiones que no cubren el coste de mantenimiento de la posición. Nadie hace eso voluntariamente a gran escala.
• El ciclo de vida está lleno de acontecimientos. El cobro de alquileres, los gastos de explotación, las decisiones sobre inversiones de capital, la refinanciación, las renovaciones de contratos de arrendamiento, la desocupación, la revalorización y la eventual enajenación. Cada uno de estos momentos supone una situación en la que el último valor conocido es erróneo y hay alguien que está mejor informado. En un mercado en el que las cotizaciones son continuas, esos momentos transfieren valor de quien aporta liquidez a quien se entera primero.

En resumen: aquí no se dan las condiciones necesarias para que una cotización pasiva continua sea viable. Esto no es una crítica a los activos inmobiliarios tokenizados. Es una descripción de qué estructuras de mercado son compatibles con ellos y cuáles no. He analizado la versión general de esta prueba, aplicable a cualquier instrumento tokenizado, en un marco de estructura de mercado compuesto por cinco partes. El sector inmobiliario no supera las mismas dos pruebas una y otra vez: no hay un precio actual justificable ni una trayectoria de corrección viable.