Tokenizowane nieruchomości same z siebie nie staną się płynne

24 sierpnia 2026 r.

10 min czytania

Podsumuj za pomocą sztucznej inteligencji

Współwłasność to ten aspekt tokenizacji nieruchomości, który faktycznie się sprawdza. Podział budynku na zbywalne jednostki, egzekwowanie kryteriów kwalifikacyjnych, automatyzacja wypłat, obniżenie minimalnej kwoty inwestycji z sześciocyfrowej do trzycyfrowej: to wszystko to sprawdzone rozwiązania techniczne, a zasady działania są dobrze opisane.

Płynność to ten aspekt, który wciąż jest obiecywany w oparciu o zalety pierwszej części. Rozumowanie jest następujące: token jest podzielny i zbywalny, a zatem inwestorzy mogą wycofać się z inwestycji w dowolnym momencie. Podzielność i zbywalność to właściwości rozliczeniowe. Możliwość sprzedaży wymaga obecności nabywcy, a w przypadku tej klasy aktywów nabywcą zazwyczaj nie jest inny inwestor.

W większości modeli tokenizacji nieruchomości, w których obserwuje się rzeczywistą aktywność handlową, płynność pochodzi z bilansu samej platformy. Jest to uzasadniony model działania. Jest to również produkt znacznie różniący się od rynku wtórnego i uważam, że należy go budować i opisywać właśnie w ten sposób.

Andrew Nalichaev

Ekspert Blockchain i analityk DeFi

Andrew przekłada zdecentralizowane koncepcje na bezpieczne, funkcjonalne narzędzia finansowe. Porusza się po niestabilnym krajobrazie DeFi, aby budować skalowalne infrastruktury blockchain, które odnoszą się do rzeczywistej użyteczności, wykraczając poza modne hasła, aby zapewnić wartość techniczną.

Wyświetl profil

Dlaczego nieruchomości nie poddają się ciągłemu obrotowi na rynku wtórnym

Cztery cechy tego składnika aktywów, z których żadna nie ulega zmianie w wyniku tokenizacji.

Nie ma ceny obserwowanej w sposób ciągły. Wartość budynku ustala się na podstawie wyceny, zazwyczaj przeprowadzanej co kwartał lub co roku, a czasami – w okresie między wycenami – na podstawie modelu. W okresie między wycenami obowiązuje stara, autorytatywna wartość, o której wszyscy wiedzą. Rozwiązanie to sprawdza się w przypadku funduszu podającego wartość aktywów netto (NAV). Jest to jednak niekorzystne dla podmiotów podających dwustronną wycenę, ponieważ wycena ta opiera się na wartości, która może być nieaktualna od miesięcy i wkrótce ulegnie korekcie.
Nie ma żywopłotu. Animator rynku posiadający tokenizowane udziały w jednym budynku biurowym nie może zrównoważyć tej ekspozycji. Nie ma płynnego instrumentu, który odzwierciedlałby tę konkretną nieruchomość, ten skład najemców ani ten lokalny rynek. Porównajmy to z tokenizowanym funduszem obligacji skarbowych, w którym instrument bazowy można zabezpieczyć, a ryzyko związane z portfelem jest możliwe do kontrolowania. W tym przypadku ryzyko związane z portfelem dotyczy całej pozycji, utrzymywanej bez zabezpieczenia, dopóki ktoś inny nie wyrazi na nią zainteresowania.
Transakcje są rzadkie i mają charakter sporadyczny. Token reprezentujący nieruchomość może być przedmiotem zaledwie kilku znaczących transakcji miesięcznie. Utrzymywanie gotowości do ciągłego obrotu aktywem, które jest przedmiotem transakcji sporadycznie, oznacza utrzymywanie zapasów przez tygodnie, przy czym przychody z opłat nie pokrywają kosztów utrzymania pozycji. Nikt nie robi tego dobrowolnie na dużą skalę.
Cykl życia jest pełen wydarzeń. Pobieranie czynszu, koszty operacyjne, decyzje dotyczące nakładów inwestycyjnych, refinansowanie, przedłużanie umów najmu, pustostany, aktualizacja wyceny oraz ewentualna sprzedaż. Każda z tych sytuacji to moment, w którym ostatnia znana wartość okazuje się błędna, a ktoś dysponuje dokładniejszymi informacjami. Na rynku, na którym ceny są notowane w czasie rzeczywistym, w takich momentach wartość przepływa od podmiotu zapewniającego płynność do tego, kto dowie się o zmianie jako pierwszy.

Podsumowując: warunki, które sprawiają, że pasywna notacja ciągła może funkcjonować, nie występują w tym przypadku. Nie jest to krytyka tokenizowanych nieruchomości. Jest to opis tego, które struktury rynkowe są z tym rozwiązaniem zgodne, a które nie. Omówiłem ogólną wersję tego testu, mającą zastosowanie do dowolnego instrumentu tokenizowanego, w pięcioczęściowy model struktury rynku. Ta nieruchomość za każdym razem nie spełnia tych samych dwóch kryteriów: brak uzasadnionej aktualnej ceny oraz brak realnej ścieżki korekty.

Co faktycznie wynika z dowodów

W tym miejscu dyskusja zazwyczaj schodzi na manowce w obu kierunkach. Jedna strona twierdzi, że tokenizacja zapewnia płynność aktywom niepłynnym. Druga strona utrzymuje, że nieruchomości po prostu nie mogą być płynne. Dostępne badania nie potwierdzają żadnej z tych tez.

Dokument roboczy BIS z 2025 r., zaktualizowane w 2026 r., analizuje amerykańskie platformy zajmujące się tokenizacją nieruchomości i faktycznie stwierdza wzrost aktywności handlowej, w tym po ogłoszeniu klęsk żywiołowych – czyli dokładnie w momencie, w którym można by się spodziewać zamrożenia rynku. Handel ten jest więc rzeczywisty.

W artykule przypisuje się tę przewagę płynności mechanizmom wykupu akcji przez platformy i wskazuje na związaną z tym kompromisową sytuację: wyższe ryzyko niewypłacalności platform. Wniosek ten wynika z modelu i próby zastosowanych w artykule i nie stanowi oceny sytuacji finansowej żadnej konkretnej spółki. Jako spostrzeżenie dotyczące struktury rynku można go jednak bez zastrzeżeń uogólnić.

Transakcja miała miejsce naprawdę. Kontrahentem była platforma.

To zmienia perspektywę dla każdego, kto projektuje jeden z tych produktów. Nie chodzi już o to, “czy powstanie rynek wtórny”, ale o to, “kto stoi za mechanizmem wyjścia, jaką dysponuje zdolnością i co się stanie, gdy ta zdolność się wyczerpie”. Płynność wspierana przez mechanizm zabezpieczający jest rzeczywiście realna dla inwestora, który z niej korzysta, o ile mechanizm ten jest dostępny. Jej trwałość zależy od bilansu, który za nią stoi, a ten bilans należy do kogoś.

Program wykupu akcji jest produktem i jego cena powinna być ustalana tak jak w przypadku każdego produktu

Oto kwestia, na którą najbardziej nalegałbym w rozmowach z każdym emitentem. Jeśli wasza platforma zobowiązuje się do odkupienia tokenów od inwestorów, którzy chcą się wycofać, to w praktyce tworzycie opcję. Inwestorzy skorzystają z niej w momencie, gdy będą najbardziej chcieli sprzedać, co zbiega się z okresem, w którym wartość instrumentu bazowego jest najniższa i kiedy inni inwestorzy również chcą się wycofać.

Nie jest to argument przeciwko oferowaniu takiej możliwości. Programy wykupu akcji rozwiązują rzeczywisty problem, a w przypadku produktów związanych z nieruchomościami przeznaczonymi dla klientów detalicznych mogą stanowić jedyne realne wyjście. Jest to raczej argument za tym, by jasno określić warunki takiego zobowiązania, zamiast pozwalać, by stało się ono nieformalną praktyką, którą wszyscy traktują jako trwałą.

Parametry, które określiłbym na piśmie przed uruchomieniem:

Parametr wykupu	O czym decyduje	Dlaczego ma to znaczenie
Źródło finansowania	Który bilans stanowi podstawę tego zobowiązania?	Określa, czy zdolność produkcyjna utrzyma się w okresie obciążenia
Pojemność	Limity łączne i okresowe – w podziale na inwestorów oraz łącznie	Ustawia rzeczywistą przepustowość wyjściową, która nie jest taka sama jak wartość tej właściwości
Cadence	Okres ciągły, okres miesięczny, okres kwartalny	Ciągła dostępność jest najdroższą formą i najtrudniejszą do utrzymania
Podstawa wyceny	Ostatnia wycena, wycena z dyskontem, wzór, wynegocjowana	Odkupienie na podstawie nieaktualnej wyceny przenosi ryzyko związane z wyceną na platformę
Kryteria kwalifikacyjne	Kto może z tego korzystać i w jakiej kolejności	Priorytet w kolejce staje się przedmiotem sporu właśnie w momencie, gdy kolejka się tworzy
Warunki zawieszenia	Kiedy zakład może wstrzymać pracę i kto o tym decyduje	Obiekt bez zdefiniowanej przerwy zostanie wstrzymany w sposób nieformalny, co jest gorszym rozwiązaniem
Ujawnienie informacji	Co mówi się inwestorom na temat wszystkich powyższych kwestii	Określa, czy ewentualna przerwa stanowi ujawniony limit, czy też złamana obietnicę

Jedynym wierszem, którego nigdy bym nie pominął, jest ostatni. Największe szkody dla reputacji w tej kategorii powstają wtedy, gdy inwestorzy dowiadują się o limicie wykupu akcji dopiero w momencie, gdy chcą wyjść z inwestycji, po tym jak słusznie zakładali, że taki limit nie istnieje.

Zaprojektuj system wyjścia z inwestycji w nieruchomości oparty na tokenach, który sprawdzi się w trudnych warunkach

Projekty realizacji dostosowane do danego obiektu

Jeśli mechanizm oparty na krzywej ciągłej okazuje się niewłaściwy, alternatywne rozwiązania nie są niczym niezwykłym. Są to mechanizmy, z których od zawsze korzystano w przypadku aktywów niepłynnych, a proces rozliczeń został usprawniony dzięki tokenizacji.

Aukcje cykliczne. Pobieraj odsetki w danym przedziale czasowym, a rozliczaj je po jednej cenie. Rozwiązanie to sprawdza się w przypadku aktywów, których informacje napływają w postaci odrębnych zdarzeń, a nie w sposób ciągły. Pozwala to skoncentrować wszelkie naturalne, dwustronne odsetki w jednym momencie, zamiast rozkładać je cienką warstwą na krzywą, która zawsze musi być wykonalna. Dostosowanie rytmu aukcji do rytmu wyceny jest oczywistym posunięciem, które często jest pomijane.
Okresy wykupu akcji przez emitenta lub platformę. Powyższy model w jasnym ujęciu: określona pojemność, określona częstotliwość, określona podstawa cenowa, ujawnione warunki zawieszenia. Jest to mechanizm zabezpieczający, a nie rynek, a jego dokładny opis stanowi część tego modelu.
Transfery uzgodnione oraz wyceny sporządzane na żądanie. W przypadku większych portfeli pośrednictwo w nawiązaniu kontaktu między konkretnym nabywcą a konkretnym sprzedawcą po wynegocjowanej cenie jest bardziej uczciwe niż udawanie, że dany instrument finansowy w ogóle istnieje. Tokenizacja wnosi tu rzeczywistą wartość dzięki atomowemu rozliczaniu i automatycznej weryfikacji uprawnień, co pozwala uniknąć wielotygodniowych utrudnień związanych z transferem, który w przeciwnym razie wymagałby ręcznej weryfikacji i wykorzystania usługi escrow.
1TP171 Dopasowanie płytki Tetin. Inwestorzy zgłaszają zainteresowanie, a platforma to ułatwia. Bez konieczności wnoszenia kapitału, bez obowiązku składania ofert, bez fałszywego wrażenia głębokości rynku. Skromna i szczera w tym, czym jest.

Unikałbym sytuacji, w której cena na krzywej pasywnej jest stale realizowalna. Technologia pozwala na to, ale podmiot zapewniający tę płynność ponosi ryzyko przy każdej zmianie wyceny. Gdy rolę tę pełni sama platforma, ryzyko kumuluje się w jej bilansie, zamiast być rozłożone na cały rynek.

Warto wspomnieć o jednym wyjątku. Jeśli instrument pod względem ekonomicznym bardziej przypomina zdywersyfikowaną, podlegającą wykupowi jednostkę uczestnictwa w funduszu niż roszczenie dotyczące pojedynczego budynku, analiza ulega zmianie: dywersyfikacja łagodzi ryzyko specyficzne dla danego instrumentu, a możliwość wykupu na poziomie funduszu może zapewnić ścieżkę korekty. Jest to jednak inny produkt o odmiennej strukturze. Pojęcie prawne “nieruchomości” obejmuje oba rodzaje instrumentów, jednak nie powinny one opierać się na tej samej konstrukcji wykonawczej.

Decyzje dotyczące struktury, które ustalają to przed uruchomieniem

Everything above is downstream of choices made during structuring. I wrote about the general pattern in a companion piece on how issuance decisions set the liquidity ceiling, and property is where those choices bite hardest.

A konkretnie trzy.

Częstotliwość wyceny i zasady aktualizacji. Jak często przeprowadzana jest wycena nieruchomości, przez kogo oraz co dzieje się z mechanizmem handlowym w sytuacji, gdy oczekuje się na aktualizację wyceny? Jeśli trwa proces wyceny, a obrót odbywa się w oparciu o poprzednią wartość, mechanizm ten przyczynia się do rozprzestrzeniania asymetrii informacyjnej, a nie do zapewniania płynności.
Czy w ogóle istnieje mechanizm wyjścia i kto go finansuje. Powinna to być wyraźna decyzja oparta na jasno określonym źródle kapitału, a nie rozwiązanie, które stopniowo nabiera kształtu w miarę jak pierwsi inwestorzy domagają się płynności, a platforma wychodzi im naprzeciw. Nieformalne wykupy stają się oczekiwanymi wykupami, a oczekiwane wykupy to zobowiązania, które nigdy nie pojawiły się w arkuszu warunków.
Mechanizmy dystrybucji i ich wzajemne oddziaływanie z obrotem papierami wartościowymi. Wypłaty dywidendy trafiają do posiadaczy zgodnie z harmonogramem; obrót odbywa się w trybie ciągłym lub w określonych przedziałach czasowych. Ktoś musi określić datę ustalenia stanu, co dzieje się z transakcją, której rozliczenie przypada na tę datę, oraz w jaki sposób traktowany jest token, który zmienia właściciela w trakcie okresu rozliczeniowego. Jeśli popełni się tu błąd, pierwsza kwartalna wypłata spowoduje lawinę sporów.

Oceń, czy struktura Twojej nieruchomości oparta na tokenach pozwala na realizację planowanej przez Ciebie opcji wyjścia

Co sprawdziłbym przed zobowiązaniem się do zapewnienia płynności w przypadku tokenizowanej nieruchomości

Sprawdź	Czego bym się spodziewał
Źródło ceny i świeżość	Wyznaczony rzeczoznawca, określona częstotliwość, zdefiniowane postępowanie w trakcie trwania postępowania rewizyjnego
Mechanizm wyjścia	Która z opcji – aukcja, odkup, transfer negocjowany czy tablica ogłoszeń – jest faktycznie dostępna?
Źródło finansowania	Wymieniony bilans stanowiący podstawę każdego zobowiązania do odkupu oraz jego możliwości
Ograniczenia wydajności	Limity na okres i na inwestora, ustalone na piśmie i ujawnione inwestorom przed dokonaniem przez nich inwestycji
Zasady dotyczące zawieszenia	Warunki, w których działalność obiektu zostaje wstrzymana, kto podejmuje decyzję w tej sprawie oraz w jaki sposób informowani są inwestorzy
Interakcja dystrybucyjna	Daty ustalenia uprawnień, przeniesienia w trakcie okresu oraz sposób traktowania transakcji obejmujących okres dywidendy
Komunikacja z inwestorami	Co mówią materiały marketingowe na temat płynności w porównaniu z tym, co pozwala na to struktura

Ten ostatni wiersz pełni ważną funkcję kontrolną i zasługuje na więcej niż tylko mechaniczne zaznaczenie pola. Rozbieżność między tym, co strona produktu sugeruje w kwestii płynności, a tym, co faktycznie może zapewnić jej struktura, jest źródłem większości problemów w tej kategorii – a można jej całkowicie uniknąć już na etapie projektowania.

Szczera rozmowa z klientem jest prosta. Tokenizacja sprawia, że własność nieruchomości staje się podzielna, zbywalna i tańsza w zarządzaniu, a rozliczenie uzgodnionej transakcji przebiega znacznie sprawniej niż w przypadku tradycyjnych dokumentów papierowych. Nie oznacza to jednak, że budynek można w sposób ciągły wyceniać lub zabezpieczać przed ryzykiem. Jeśli inwestorzy potrzebują niezawodnej możliwości wyjścia z inwestycji, ktoś musi to sfinansować, a właściwy moment na podjęcie decyzji o tym, kto, w jakiej wysokości i na jakich warunkach to zrobi, przypada przed emisją pierwszego tokenu.

Więcej na ten temat

Usługa

Usługi w zakresie tokenizacji nieruchomości

Blog

Czym jest tokenizacja nieruchomości i jak to działa?

Blog

Jak przeprowadzić tokenizację aktywów z realnego świata: kolejne kroki i najlepsze praktyki

Skontaktuj się z nami

Umów się na rozmowę lub wypełnij poniższy formularz, a my odezwiemy się do Ciebie po przetworzeniu Twojego zgłoszenia.

Nazwa

Firma

E-mail

Telefon

Wiadomość

Wyślij nam wiadomość głosową

Załącz dokumenty

Prześlij plik

Można załączyć 1 plik o rozmiarze do 2 MB. Prawidłowe formaty plików: pdf, jpg, jpeg, png.

Klikając "Wyślij", wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez Innowise zgodnie z naszą Polityką prywatności w celu przekazania Ci odpowiednich informacji. Podając numer telefonu, zgadzasz się na kontakt za pośrednictwem połączeń głosowych, SMS-ów lub komunikatorów. Mogą obowiązywać opłaty za połączenia, wiadomości i transmisję danych.

Możesz także wysłać swoje zapytanie
na contact@innowise.com

Co dalej?

Po otrzymaniu i przetworzeniu zgłoszenia skontaktujemy się z Tobą, aby szczegółowo opisać projekt i podpisać umowę NDA w celu zapewnienia poufności.

Po zapoznaniu się z Twoimi potrzebami i oczekiwaniami, nasz zespół opracuje projekt wraz z zakresem prac, wielkością zespołu, wymaganym czasem i szacunkowymi kosztami.

Zorganizujemy spotkanie w celu omówienia oferty i ustalenia szczegółów.

Na koniec podpiszemy umowę, błyskawicznie rozpoczynając pracę nad projektem.