¿Qué es la tokenización inmobiliaria y cómo funciona?

Valora este artículo:

4/5

4,8/5 (45 opiniones)

Resumir artículo con IA

Principales conclusiones

  • La tokenización inmobiliaria convierte los activos inmobiliarios físicos en tokens digitales en una cadena de bloques. De este modo, los inversores pueden adquirir una participación fraccionada en lugar del activo completo.
  • El proceso de tokenización incluye la valoración de activos, la constitución legal de una entidad con fines específicos (SPV), el desarrollo de contratos inteligentes, la verificación KYC y la puesta en marcha de un portal para inversores.
  • La tokenización aumenta la liquidez del mercado, reduce las barreras de acceso para los pequeños inversores, disminuye los costes de transacción y refuerza la transparencia y la seguridad.
  • La normativa en este ámbito es compleja. Hay que garantizar la ciberseguridad de los activos digitales, auditar los contratos inteligentes y armonizar las transacciones con los registros de la propiedad locales.

El sector inmobiliario se ha caracterizado tradicionalmente por sus elevadas barreras de entrada, su falta de liquidez y el acceso limitado para los pequeños inversores. Sin embargo, con la llegada de la tecnología blockchain, un nuevo concepto denominado “tokenización” está revolucionando la forma en que se compran, venden y negocian los activos inmobiliarios. Este artículo analiza el tokenización inmobiliaria y su potencial como futuro de la gestión de activos inmobiliarios.

¿En qué consiste la tokenización de los bienes inmuebles?

La tokenización consiste en la conversión de activos tangibles del mundo físico y digital, como propiedades y terrenos, en tokens digitales en una cadena de bloques. Cada token representa una parte del activo subyacente, lo que otorga a los inversores una propiedad parcial sin exigirles que adquieran todo el activo en su totalidad. Estos tokens derivan su valor de la propiedad correspondiente, otorgando a los inversores las ventajas y los beneficios potenciales vinculados a la posesión de propiedades.

Los activos inmobiliarios tokenizados son todavía una novedad, pero están ganando terreno. Se prevé que el tamaño del mercado alcance $19,4B para 2033, con un crecimiento a una tasa compuesta anual (CAGR) de 21%. Aunque la inversión inmobiliaria fraccionada existía mucho antes de la tokenización, los tokens basados en blockchain pueden reducir las barreras de entrada y facilitar la división, la transferencia y, potencialmente, la negociación de las participaciones en la propiedad. 

¿Cómo funciona la tokenización inmobiliaria?

La tokenización de propiedades implica varios pasos clave. En primer lugar, una propiedad se somete a la debida diligencia y valoración por parte de expertos para determinar su valor de mercado. A continuación, se crea una sociedad instrumental (SPV) para mantener la propiedad, garantizar el cumplimiento legal y proteger a los titulares de los tokens. A continuación, la propiedad se divide en unidades de propiedad fraccionaria, representadas como criptofichas inmobiliarias en una plataforma blockchain.

A continuación, los inversores pueden comprar estos tokens, que les proporcionan derechos de propiedad proporcionales, incluidos ingresos por alquiler, revalorización del capital y la posibilidad de negociar sus tokens en mercados secundarios. Los contratos inteligentes, programados en la cadena de bloques, automatizan y aplican las condiciones de la inversión, garantizando la transparencia y la seguridad.

Haz que tus recursos sean más accesibles

Tokeniza tus activos inmobiliarios y atrae a una nueva generación de inversores

El proceso de tokenización inmobiliaria paso a paso

La tokenización de un activo inmobiliario implica una serie de pasos legales, estructurales y de ingeniería que deben realizarse en el orden correcto. Si se omite alguno de ellos, se corre el riesgo de incumplir la normativa, de que la transferencia falle o de que el token no tenga salida.

Paso 1. Selecciona el activo

Empieza por definir qué es lo que vas a tokenizar: un único inmueble, una cartera, un fondo o un producto de deuda. Las decisiones que debas tomar a continuación dependerán de tu elección, incluyendo la estructura jurídica, el estándar de tokens y el modelo de cumplimiento normativo.

Paso 2. Realizar la valoración y la diligencia debida

Una tasación determinará el valor y la cantidad de los tokens. La diligencia debida permitirá detectar conflictos de propiedad, embargos y gravámenes antes de que se conviertan en problemas en la cadena de bloques. Por lo tanto, primero hay que realizar tasaciones independientes completas, búsquedas de títulos de propiedad y una diligencia debida jurídica.

Paso 3. Elige la jurisdicción y la forma jurídica

La normativa que debes aplicar viene determinada por el lugar en el que se lleva a cabo la oferta y la ubicación de tus inversores. Muchos proyectos recurren a una entidad con fines específicos (SPV) para mantener la propiedad del activo, ya que se trata de una estructura jurídica con la que los tribunales y los organismos reguladores están familiarizados. La titularidad directa de bienes inmuebles basada en la cadena de bloques, en la mayoría de las jurisdicciones, no lo es.

Paso 4. Definir los derechos de los inversores

Tu token puede representar ingresos por alquiler, revalorización del capital, derechos de voto, derechos de reembolso o una combinación de todos ellos. Tú lo defines. Estos derechos deben ser coherentes tanto en la documentación legal como en el contrato inteligente.

Paso 5. Preparar los acuerdos legales y las declaraciones informativas

A continuación, tendrás que redactar los contratos de suscripción, los documentos de oferta y la información que se debe facilitar a los inversores. Consulta los requisitos de tu jurisdicción y prepara los documentos en consecuencia. Cuando tus tokens se clasifiquen como valores —lo cual suele ser el caso en la mayoría de las ocasiones—, en ese momento entrarán en juego los requisitos relativos al folleto informativo o las exenciones aplicables.

Paso 6. Diseñar el modelo del token

Antes de empezar a programar, debes decidir sobre la fungibilidad, el estándar de token adecuado (ERC-20, ERC-1400, ERC-3643), la oferta, la fijación de precios y las restricciones de transferencia. En esta fase, también debes especificar los períodos de bloqueo, los límites máximos de inversión y las normas de negociación según la jurisdicción.

Paso 7. Desarrollar contratos inteligentes

El contrato inteligente garantiza el cumplimiento de la lista blanca de inversores, los bloqueos jurisdiccionales y los períodos de bloqueo definidos en el paso seis. Una vez diseñado el token, es el momento de desarrollar, probar y auditar los contratos inteligentes, la lógica de cumplimiento y las normas de restricción de transferencias. Lo que no figure en el contrato no se aplicará automáticamente en la cadena de bloques.

Paso 8. Configurar los procedimientos de KYC, AML y la lista blanca de inversores

Para integrar la verificación de identidad, puedes utilizar proveedores como Civic, Quadrata o Privado ID. Una vez hecho esto, conecta el sistema de verificación a la capa de cumplimiento en cadena. Los inversores que no hayan superado el proceso de KYC no podrán recibir ni transferir tokens.

Paso 9. Conectar carteras, proveedores de pagos y proveedores de custodia

Los canales de pago pueden incluir transferencias bancarias, stablecoins o ambos. También es necesario integrar en ellos las carteras de los inversores y los custodios de activos digitales adecuados. Los inversores institucionales suelen exigir una custodia autorizada. La infraestructura debe ajustarse al tipo de capital que se busca.

Paso 10. Accede al portal de inversores

Ya has completado todos los pasos anteriores y ha llegado el momento de ofrecer a los inversores un portal de usuario. Implementa la interfaz de emisión: flujos de alta, verificación KYC, compra de tokens y gestión de carteras.

Paso 11. Emisión y distribución de tokens

Antes de lanzar una oferta completa, realiza una emisión primaria limitada para detectar posibles deficiencias. Los inversores se registran, completan el proceso de KYC, pasan a formar parte de la lista blanca, comprometen capital y reciben tokens. Cada paso se lleva a cabo a través de la infraestructura de identidad y cumplimiento normativo que hayas establecido previamente.

Paso 12. Automatizar la presentación de informes, las votaciones, las distribuciones y las restricciones de transferencia

Tras la emisión, la plataforma se encarga de las distribuciones de ingresos, las operaciones corporativas, la actualización de los datos de identificación de clientes (KYC), la supervisión contra el blanqueo de capitales (AML) y las presentaciones reglamentarias. Las distribuciones no son totalmente autónomas, y los sistemas de producción utilizan flujos activados por el administrador que confirman que los fondos están disponibles y que se ha calculado la retención fiscal antes de que se ejecute cualquier operación. El acceso al mercado secundario y la liquidez que conlleva dependen de lo bien que se haya diseñado esta capa desde el principio.

¿Cuánto capital puede generar la tokenización inmobiliaria?

La tokenización convierte las acciones ilíquidas en activos negociables y, por lo tanto, libera el capital inmovilizado presente en el activo sin necesidad de venderlo en su totalidad. El modelo que se muestra a continuación calcula cuánto capital se podría liberar en función del valor del activo y del porcentaje de la acción tokenizada. La tabla ‘coste de la espera’ muestra el efecto potencial de cada trimestre de retraso sobre el capital inmovilizado y la prima de oportunidad.

Monetización

Capital que desbloqueas
15 millones de euros
Se ha recuperado la prima de liquidez (+5–15%)
1,50 millones de euros

El coste de la espera

Cada trimestre que la empresa permanezca fuera de cotización, tendrás que asumir el descuento por falta de liquidez, y tu capital quedará inmovilizado en ladrillos en lugar de generar rendimiento.

Prima de liquidez no aprovechada
5,0 millones de euros
Capital retenido
25 millones de euros

Obtén un cálculo preciso de la mano de nuestros expertos

Ventajas de la tokenización inmobiliaria

Menor barrera de entrada: ampliar el acceso a las inversiones inmobiliarias

La tokenización de las propiedades actúa como motor para ampliar las perspectivas de inversión al permitir la propiedad parcial de activos físicos. Este método innovador facilita la participación de pequeños inversores en el mercado inmobiliario, desmantelando las barreras de entrada convencionales. A diferencia de las inversiones inmobiliarias tradicionales, que a menudo requieren un capital inicial significativo, la tokenización ofrece requisitos de inversión mínima más bajos, lo que permite a los inversores minoristas acceder a rendimientos potencialmente lucrativos sin imponer una pesada carga financiera.

Capacidad de crear liquidez: diversificar, minimizar el riesgo y mejorar la dinámica del mercado.

Una de las principales ventajas de tokenización de la propiedad es su capacidad para generar liquidez en el mercado. Al aprovechar las posibilidades que ofrece la tecnología blockchain, los tokens que representan activos físicos pueden transferirse con facilidad y con sólidas medidas de seguridad. Esta característica permite a los inversores mejorar la diversificación de su cartera y mitigar el riesgo. Al invertir en fracciones de activos, los particulares obtienen la libertad de comprar y vender tokens en los mercados secundarios, lo que permite acceder a activos que antes resultaban difíciles de liquidar. Esta nueva liquidez empodera tanto a los inversores como a los propietarios de activos, fomentando un mercado de activos tangibles más dinámico e inclusivo.

Menores costes de transacción: procesos más ágiles y mayor rentabilidad

La tokenización inmobiliaria ofrece la posibilidad de reducir los costes de transacción mediante procesos automatizados y la utilización de un libro de contabilidad digital permanente y a prueba de manipulaciones. Al aprovechar la tecnología blockchain, las transacciones de inversión se pueden agilizar, reduciendo el papeleo y las cargas administrativas que consumen mucho tiempo. La automatización y la eficiencia de la tokenización no sólo agilizan la realización de las transacciones, sino que también contribuyen al ahorro de costes para todas las partes implicadas. En última instancia, esto conduce a una mayor rentabilidad para los inversores, ya que una mayor eficiencia se traduce en un aumento de la rentabilidad.

Además, la tokenización ofrece ventajas adicionales, como el seguimiento en tiempo real de la tabla de capitalización, una mayor accesibilidad y una mayor transparencia para los posibles inversores. Gracias al libro mayor descentralizado de la cadena de bloques, las partes interesadas pueden obtener información valiosa sobre el panorama inversor, lo que les permite tomar decisiones fundamentadas basadas en datos precisos y actualizados.

Transacciones más transparentes y eficaces: revolucionar el proceso de compraventa

La tokenización revoluciona las transacciones convencionales de propiedades físicas al eliminar intermediarios como corredores o agentes. Este proceso simplificado acelera la compraventa de activos, reduciendo las complejidades y mejorando la eficiencia de las transacciones. La incorporación de la tecnología blockchain garantiza la transparencia, ya que todas las transacciones quedan registradas y son inmutables en un libro de contabilidad descentralizado. Esta mayor transparencia cultiva la confianza entre los inversores, mitiga el riesgo de actividades fraudulentas y mejora la integridad general de las transacciones.

Mayor liquidez: propiedad fraccionaria y mercados secundarios

La tokenización de activos tangibles rompe la barrera de liquidez de activos tradicionalmente difíciles de vender al dividirlos en tokens. Este modelo de propiedad fraccionaria permite a los inversores negociar fracciones de estos activos en mercados secundarios, lo que ofrece una oportunidad de salida y aumenta la liquidez global. Los propietarios pueden desbloquear el valor de sus activos, mientras que los inversores disfrutan de una mayor flexibilidad y diversificación en sus carteras de inversión. El mercado secundario de estos tokens amplifica aún más la liquidez al ofrecer una plataforma para la interacción fluida y las transacciones eficientes entre compradores y vendedores.

Oportunidad para los pequeños inversores: democratizar las inversiones inmobiliarias

La tokenización amplía la accesibilidad del mercado inmobiliario, haciéndolo inclusivo para una gama más amplia de inversores, incluidos aquellos con presupuestos limitados. Al reducir el requisito de inversión mínima, la tokenización permite a los particulares invertir en propiedades valiosas que antes estaban fuera de su alcance. Esta democratización de las inversiones inmobiliarias permite a los pequeños inversores participar en esta clase de activos y cosechar los beneficios potenciales asociados a las empresas inmobiliarias. A través de la tokenización, los particulares tienen ahora la oportunidad de explorar y capitalizar perspectivas inmobiliarias que antes estaban limitadas a unos pocos privilegiados.

Disminución del riesgo de contraparte: mayor confianza y seguridad

La tokenización de activos aprovecha las características de seguridad de la tecnología blockchain, lo que minimiza de forma efectiva el riesgo de contraparte. Los contratos inteligentes, que son parte integral de la tokenización, garantizan que las transacciones solo se lleven a cabo cuando se cumplan unas condiciones predeterminadas. Esto elimina la posibilidad de fraude o incumplimiento, creando un entorno de inversión seguro para los inversores. Además, la propiedad fraccionada que permite la tokenización distribuye el riesgo entre múltiples inversores, en lugar de concentrarlo exclusivamente en un único propietario. Al reducir el riesgo de contraparte, la tokenización refuerza la confianza de los inversores y fomenta un panorama de inversión más sólido.

Reducir los costes de las transacciones y mejorar la eficiencia: el poder de los contratos inteligentes

La tokenización introduce el potencial transformador de los "contratos inteligentes", revolucionando los procesos transaccionales en el sector inmobiliario. Al sustituir el papeleo tradicional y la laboriosa administración, los contratos inteligentes agilizan y automatizan tareas complejas, reduciendo significativamente los costes operativos y mejorando la eficiencia general. Esta innovadora tecnología permite la transferencia sin fricciones de activos inmobiliarios digitales, abriendo nuevas vías para que los inversores se enfrenten a procesos antes engorrosos de forma rápida y segura. Los contratos inteligentes prometen remodelar la forma en que se realizan las transacciones en el mercado inmobiliario, allanando el camino para un panorama de inversión más eficiente y rentable.

Claridad normativa e inversores institucionales: allanar el camino para el crecimiento

Aunque los beneficios de los mercados secundarios de activos de propiedad digital son evidentes, atraer la participación activa de los inversores institucionales depende de la claridad de la normativa. Dado que los inversores institucionales esperan una normativa más clara, el mercado está preparado para una expansión sustancial una vez que se establezcan los marcos y directrices necesarios. El desarrollo del mercado se verá acelerado por una mayor participación de los inversores institucionales, lo que dará lugar a un crecimiento adicional y a la realización de todo el potencial de la tokenización inmobiliaria.

Auditoría y transparencia: valor añadido para las carteras de inversión

Los activos digitales incorporados a las carteras de inversión aportan mayor transparencia y trazabilidad, gracias a las propiedades inherentes de la tecnología blockchain. La utilización de la naturaleza inmutable y descentralizada de blockchain garantiza que las transacciones sean transparentes y rastreables, infundiendo confianza a los inversores y promoviendo la rendición de cuentas. Al adoptar los activos digitales, los inversores se benefician desde el punto de vista de la auditoría, ya que la tecnología subyacente mejora la claridad y fiabilidad de los registros financieros. La incorporación de activos digitales basados en blockchain representa un importante paso adelante en la gestión de carteras, ya que añade valor a través de una mayor transparencia e infunde confianza entre los inversores.

Crea y pone en marcha tu proyecto de propiedad fraccionada de principio a fin

Riesgos y retos de la tokenización inmobiliaria

Aunque la tokenización presenta numerosas ventajas, también conlleva ciertos retos y riesgos. Entre ellos, la incertidumbre normativa, la posible volatilidad del mercado, la necesidad de medidas de ciberseguridad sólidas y la dependencia de la infraestructura de blockchain. Abordar estos retos a través de marcos regulatorios, estándares industriales y avances tecnológicos será crucial para la adopción generalizada de la tokenización inmobiliaria.

Garantizar el cumplimiento de la normativa

Para cumplir con la normativa local, es esencial exigir la identificación obligatoria de los usuarios antes de vender tokens. Por ejemplo, ningún estado permitiría la emisión de tokens a menos que tuviera la certeza de que las personas pertenecientes a organizaciones terroristas no puedan obtenerlos. Para cumplir estos requisitos, implementamos un sistema de bloqueo de acceso a los tokens basado en contratos inteligentes, combinando la tecnología NFT SoulBound y los procedimientos KYC. Como resultado, los usuarios que no se hayan sometido al proceso KYC o que noAquellos que no posean los NFT SoulBound correspondientes en sus carteras no podrán realizar ninguna operación relacionada con los tokens ni acceder a la plataforma.

Implicaciones de la legislación sobre valores

En general, la categorización de la tokenización inmobiliaria como un valor es común, pero es crucial evaluar cada token individual por separado desde el principio. Si un token se considera un valor, la emisión de dicho token se regirá por los requisitos de folleto pertinentes o la posibilidad de acogerse a una exención, como la exención del "inversor acreditado". Además, el emisor también debe tener en cuenta las obligaciones de registro pertinentes, además de los requisitos del folleto.

Conciliación con los registros de la propiedad

Para garantizar el carácter distintivo de la tokenización de propiedades, es crucial armonizar la transacción con los sistemas de registro de la propiedad vigentes. Por ejemplo, dado que cada región de Canadá mantiene su propio sistema de registro de la propiedad, un emisor de fichas de propiedad debe asumir la responsabilidad de armonizar la transacción con los sistemas de registro de la propiedad en las regiones específicas donde se encuentran las propiedades físicas. 

Gestión del riesgo de liquidez

La mayoría de los tokens siguen cotizando en la plataforma en la que se emitieron. Este restringirs la base de inversores y reduce las ventajas que puede aportar una mayor liquidez gracias a la tokenización. El mercado no está equilibrado, ya que hay algunos activos que registran transacciones diarias, mientras que otros no registran ninguna actividad ni siquiera al cabo de semanas.

Reforzar la ciberseguridad

Las claves privadas, la información de KYC, los pagos y los registros de gestión de cuentas de inversores de su plataforma son objetivos para los atacantes. El custodio institucional utiliza un enfoque por capas, que combina el almacenamiento en frío con módulos de seguridad de hardware (HSM), el cálculo multipartito (MPC) y la autorización mediante múltiples firmas, ya que una sola medida no es suficiente. El servicio de custodia afecta a los programas de cumplimiento normativo, los marcos de riesgo, los seguros y la escalabilidad. La ciberseguridad debe considerarse desde el punto de vista arquitectónico.

Auditoría de contratos inteligentes

Los contratos inteligentes no se pueden modificar una vez implementados. Por lo tanto, una vulnerabilidad en la lógica de transferencia, los controles de acceso o las funciones de distribución no es simplemente un error que se pueda solucionar en la próxima actualización rutinaria. Puede suponer un riesgo inmediato para todos los tokens regulados por el contrato afectado. La auditoría de contratos inteligentes va más allá de la revisión del código: examina las debilidades de seguridad, el cumplimiento normativo y los posibles exploits antes de la implementación. Las auditorías manuales realizadas por desarrolladores expertos abordan vulnerabilidades complejas y, en el caso de los contratos críticos en 2026, puede llevar varias semanas y costar hasta $150 000. En el caso de los sistemas de tokenización en producción, ese coste no es opcional.

Garantizar la fiabilidad de la plataforma

Las operaciones de distribución, la verificación KYC, las limitaciones de transferencia y la generación de informes se ejecutan de forma continua. El tiempo de inactividad se convierte en un problema de cumplimiento normativo cuando no es posible liquidar las transacciones de los inversores ni presentar los informes reglamentarios dentro de un plazo determinado. La arquitectura de la plataforma debe contar con acuerdos de nivel de servicio (SLA) en materia de tiempo de actividad, redundancia de la infraestructura y protocolos de gestión de incidencias que tengan en cuenta la finalidad en cadena, ya que no hay forma de revertir las transacciones cuando surgen problemas.

Garantizar la custodia de los activos digitales

Los custodios institucionales suelen utilizar una combinación de controles de seguridad, que pueden incluir almacenamiento en frío, HSM, MPC y autorización mediante múltiples firmas.  Por lo general, se utilizan en configuraciones híbridas por capas. En Estados Unidos, la OCC ha aprobado de forma condicional las autorizaciones de bancos fiduciarios nacionales para empresas como BitGo y Fidelity Digital Assets. Los inversores institucionales disponen de un claro punto de referencia a la hora de seleccionar los custodios adecuados. La infraestructura de las plataformas destinadas a grandes volúmenes de capital debe cumplir estas normas.

Gestión de la declaración de impuestos

Las distribuciones de ingresos por alquiler están sujetas a retenciones en función de la jurisdicción del inversor. El tratamiento de las plusvalías varía de un mercado a otro. Las obligaciones de información de fin de año, como la presentación del formulario 1099 para los inversores estadounidenses y sus equivalentes en otros países, deben gestionarse de forma automática y estar preparadas para una auditoría. La infraestructura de producción se encarga de ello mediante un módulo de cumplimiento normativo externo y una fuente de datos de Oracle, que calculan la retención por inversor antes de cualquier distribución.

Mantener registros transparentes de los inversores

El depositario, el titular beneficiario y la dirección de la cadena de bloques no tienen por qué ser la misma persona. En el caso de un inversor institucional, cuyos activos estén en manos de un depositario externo, la cadena de bloques registrará la dirección del depositario, mientras que la titularidad legal corresponde al inversor institucional. Por lo tanto, la plataforma debería incluir procesos para conciliar los registros en cadena con los registros de custodia y de titularidad efectiva. Nota: Las calificaciones anteriores reflejan la evaluación de Innowise y pueden variar en función de la jurisdicción, la clase de activo y los detalles específicos de la implementación.

Comprueba la configuración de la liquidez

Que una plataforma acepte tu token depende de tres factores: la jurisdicción, la base de inversores y el estándar del token. Selecciona una opción para cada uno de ellos a continuación para ver qué plataforma podría ser adecuada y si la configuración que propones parece viable. 

Veredicto
Sí — camino despejado

Norma autorizada + base de inversores definida = este token será aceptado por múltiples plataformas reguladas.

Entorno del recinto: apto para tu montaje
Mercado RealT
EE. UU. · plataforma
Mercado secundario de alquileres fraccionados en EE. UU.
Noble
Algorand
Alquiler diario, opción secundaria con tarifas reducidas para viviendas unifamiliares.
21X
UE · MTF de tecnología de cadena de bloques distribuida (DLT)
Primera plataforma de intercambio de DLT de la UE autorizada para tokens de valores.
Archax
Reino Unido · FCA
Plataforma de negociación + intermediario + custodia de valores digitales.
tZERO
EE. UU. · SEC ATS
Mercado secundario regulado para tokens de seguridad.
Tablón de anuncios P2P
Cualquiera · lista blanca
Ofertas incluidas manualmente en la lista blanca: liquidez inmediata.

Casos reales

La tokenización de la propiedad ha introducido un enfoque innovador que está transformando el panorama convencional de la propiedad y la inversión inmobiliaria. Este concepto innovador, aunque relativamente nuevo, ya ha sido testigo de notables casos de éxito en el ámbito del sector inmobiliario digital. He aquí algunos de ellos ejemplos de bienes inmuebles digitales.

Pioneros en la tokenización: Elevated Returns y St. Regis Resort

En 2018, Elevated Returns, una firma de gestión de activos con sede en Nueva York, fue noticia por cierra su primera operación inmobiliaria de tokenización. La empresa emprendió una iniciativa innovadora al tokenizar el prestigioso St. Regis Resort en Aspen, Colorado, con un valor estimado de $18 millones, utilizando la blockchain de Ethereum. Inicialmente planeando vender la propiedad como un único activo, Elevated Returns optó por ofrecer 18,9% de propiedad a través de la venta de tokens.

Para facilitar la venta de tokens, Elevated Returns se asoció con Templum Markets LLP y utilizó la plataforma Indiegogo. Este esfuerzo de colaboración abrió las puertas a nuevas posibilidades en inversión inmobiliaria simbólicaLa propiedad fraccionaria atrae a un abanico más amplio de inversores deseosos de participar en ella.

Cisne Rojo y el poder de la tokenización

Red Swan, un mercado inmobiliario comercial con sede en Texas, también ha realizado importantes avances en el campo de la tokenización. Gracias a la plataforma de tokens de seguridad Polymath, Red Swan ha conseguido ha tokenizado activos inmobiliarios por valor de 1.200 millones de euros.con otros 1.604 millones de millones de propiedades en cola para la tokenización, según informó CoinDesk en febrero de 2020. Este impresionante logro subraya el creciente reconocimiento de la tokenización como catalizador de la liquidez, la eficiencia y la reducción de costes en el mercado inmobiliario.

T-RIZE y el Proyecto Champfleury

En diciembre de 2024, Grupo T-RIZE ha cerrado un acuerdo por valor de $300 millones para tokenizar el Proyecto Champfleury, un complejo residencial de 960 viviendas situado en Montreal (Canadá). Esta operación fue destacable por dos motivos: en primer lugar, la tokenización se aplicó a un proyecto que se encontraba en fase de construcción; y, en segundo lugar, en ella participaron inversores acreditados de EE. UU. y del extranjero a través de Texture Capital, un sistema alternativo de negociación (ATS) registrado en la SEC y una sociedad de valores y corretaje miembro de la FINRA. Se trata de una de las mayores transacciones inmobiliarias tokenizadas de la historia.

Dubái: un proyecto piloto respaldado por el Gobierno

En marzo de 2025, el Departamento de Catastro de Dubái puso en marcha la fase piloto de su Proyecto de Tokenización Inmobiliaria. La iniciativa contó con el apoyo de la VARA. Este proyecto estima que alrededor de 7% del total de las transacciones inmobiliarias en Dubái podrán realizarse mediante la tokenización y que su valor ascenderá a unos 60 000 millones de AED para 2033. La mayoría de los proyectos relacionados con la tokenización en el sector privado no suelen contar con el respaldo de marcos normativos; sin embargo, este en concreto se desarrolló dentro de un marco normativo elaborado por el Departamento de Catastro de Dubái y la VARA, lo que lo convirtió en uno de los pocos casos en los que los gobiernos están trabajando en operaciones inmobiliarias tokenizadas.

El futuro de los activos inmobiliarios tokenizados

El futuro de los activos inmobiliarios tokenizados es muy prometedor para transformar el sector y revolucionar las oportunidades de inversión. A medida que la tecnología siga avanzando y los marcos normativos se adapten, podemos prever una adopción generalizada de los activos inmobiliarios tokenizados a escala mundial. Este cambio probablemente irá acompañado de la aparición de plataformas especializadas y mercados inmobiliarios tokenizados dedicado al comercio de tokens inmobiliarios, que mejorará la liquidez y ampliará las opciones de inversión.

La tokenización ofrece un método cómodo y rentable para invertir en activos inmobiliarios. Sin embargo, debido a su novedad, siguen faltando marcos normativos coherentes que regulen la tokenización inmobiliaria. La aplicación de las leyes de valores varía dependiendo de la naturaleza del activo tokenizado, y esta falta de claridad puede plantear desafíos para los participantes del mercado.

A pesar de estos desafíos, la tokenización tiene el potencial de revolucionar la inversión inmobiliaria al aumentar la liquidez en una clase de activos que de otro modo sería ilíquida, reducir las barreras de entrada para los inversores minoristas y reducir los costes de transacción. Sin embargo, es crucial abordar cuestiones clave como el establecimiento de regulaciones claras del mercado, la conciliación de los activos tokenizados con los registros de títulos de propiedad y la implementación de informes centralizados de las transacciones.

Si quieres aprovechar las oportunidades que ofrece la tokenización inmobiliaria, los expertos del sector de Innowise te asesorarán para que puedas sortear las complejidades y llevar a cabo este proceso de forma eficiente.

FAQ

La tokenización inmobiliaria transforma el derecho a poseer un inmueble o a obtener ingresos de él en un token digital en la cadena de bloques. Cada token representa una determinada fracción del inmueble o de los derechos vinculados al mismo, como una participación en los ingresos por alquiler, en el capital social o en la deuda. El inmueble subyacente no cambia de manos, pero sigue actuando como un instrumento de inversión.

El activo se configura dentro de una estructura jurídica, como una entidad con fines específicos (SPV), y se crean en una cadena de bloques los tokens que representan participaciones dentro de dicha estructura. Los inversores completan el procedimiento de KYC y quedan registrados en el contrato inteligente para comprar los tokens a la plataforma emisora. En esta fase, todas las normas y regulaciones relativas a la distribución y la transferencia se llevan a cabo en la cadena de bloques. El activo en sí permanece en su lugar mientras cambia su titularidad.

Las principales son el acceso fraccionado, una mayor rapidez en la inversión de capital y la liquidez en el mercado secundario. Un activo de $50 millones que antes requería una gran inversión institucional puede dividirse en posiciones más pequeñas y venderse a una base de inversores más amplia. Las distribuciones están automatizadas y las transferencias se liquidan más rápido que las transacciones inmobiliarias tradicionales. Para los emisores, esto supone más inversores, mínimos más bajos y un capital al que se puede acceder sin necesidad de vender el activo en su totalidad.

No funciona así. En la mayoría de los casos, el token es simplemente una representación de la participación en la entidad con fines especiales (SPV), que es la propietaria del activo físico. No se trata de un derecho directo sobre el activo físico. Esto es importante a efectos normativos y fiscales, así como en caso de litigio o insolvencia. Los derechos asociados al token —derechos de rendimiento, de voto y de reembolso— se definirán en los documentos contractuales y se programarán en el contrato inteligente.

En la práctica, la tokenización se ha aplicado a inmuebles residenciales, complejos de apartamentos, inmuebles comerciales, hoteles, proyectos de promoción inmobiliaria, deuda inmobiliaria, carteras hipotecarias y participaciones en fondos. El tipo de activo determina la estructura jurídica, el estándar de tokenización y el modelo de cumplimiento que se aplica. Mientras que un único activo suele requerir la constitución de una entidad con fines específicos (SPV), una cartera de activos puede estructurarse a través de un fondo o un fideicomiso, y la tokenización de deuda requiere otro enfoque. La naturaleza del activo no determina la viabilidad de la tokenización; lo hacen la estructura jurídica y la jurisdicción.

Sin duda, en aquellas jurisdicciones que cuenten con dichos marcos normativos. En Europa, los valores tokenizados siguen estando, en general, sujetos a la legislación vigente en materia de servicios financieros, mientras que el Régimen Piloto de Tecnología de Libretas Distribuidas (DLT) ofrece un marco para la negociación y la liquidación de determinados instrumentos financieros tokenizados. En EE. UU., las ofertas de tokens de valores pueden acogerse a exenciones como la Regulación D o la Regulación S. La Ley de Tecnología de Libretas Distribuidas (DLT) de Suiza y los regímenes normativos administrados por la ADGM y la VARA en los Emiratos Árabes Unidos y por la MAS en Singapur abordan la tokenización de diferentes maneras.

Los contratos inteligentes establecen las condiciones en las que se puede poseer y transferir el token, cuándo se llevará a cabo una distribución y cualquier otra norma exigida por la jurisdicción correspondiente. Los contratos inteligentes no sustituyen a ningún acuerdo legal; simplemente cumplen las condiciones establecidas.

Depende de la arquitectura elegida, las jurisdicciones y los requisitos de cumplimiento normativo. Según nuestras estimaciones del proyecto, un MVP que incluya la generación de tokens, la implementación del proceso KYC, el panel de control para inversores y la integración del mercado secundario requiere entre 2.400 y 3.500 horas de ingeniería.

Ver más Mostrar menos

Experto en Blockchain y analista de DeFi

Andrew traduce conceptos descentralizados en herramientas financieras seguras y funcionales. Navega por el volátil panorama DeFi para construir infraestructuras de blockchain escalables que aborden la utilidad del mundo real, pasando de las palabras de moda para ofrecer valor técnico.

Índice

    Contáctenos

    Reserve usted una llamada o rellene usted el siguiente formulario y nos pondremos en contacto con usted cuando hayamos procesado su solicitud.

    Envíenos un mensaje de voz
    Adjuntar documentos
    Cargar archivo

    Puede adjuntar 1 archivo de hasta 2 MB. Formatos de archivo válidos: pdf, jpg, jpeg, png.

    Al hacer clic en «Enviar», usted consiente el tratamiento de sus datos personales por parte de Innowise de conformidad con nuestra Política de privacidad para proporcionarle información relevante. Al enviar su número de teléfono, acepta que nos pongamos en contacto con usted a través de llamadas de voz, SMS y aplicaciones de mensajería. Pueden aplicarse tarifas de llamadas, mensajes y datos.

    También puede enviarnos su solicitud
    a contact@innowise.com
    ¿Qué pasa después?
    1

    Una vez recibida y procesada su solicitud, nos pondremos en contacto con usted para detallarle las necesidades de su proyecto y firmar un acuerdo de confidencialidad. Proyecto y firmaremos un acuerdo de confidencialidad.

    2

    Tras examinar sus deseos, necesidades y expectativas, nuestro equipo elaborará una propuesta de proyecto con el alcance del trabajo, el tamaño del equipo, el plazo y los costes estimados con el alcance del trabajo, el tamaño del equipo, el tiempo y las estimaciones de costes.

    3

    Concertaremos una reunión con usted para hablar de la oferta y concretar los detalles.

    4

    Por último, firmaremos un contrato y empezaremos a trabajar en su proyecto de inmediato.

    Más servicios que cubrimos

    arrow