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Tokenización de la propiedad: el futuro de los activos inmobiliarios

Tradicionalmente, el sector inmobiliario ha estado asociado a elevadas barreras de entrada, falta de liquidez y accesibilidad limitada para los pequeños inversores. Sin embargo, con la llegada de tecnología blockchain, un nuevo concepto denominado "tokenización"está revolucionando la forma de comprar, vender e intercambiar activos inmobiliarios. Este artículo explora la tokenización inmobiliaria y su potencial como futuro de la gestión de activos inmobiliarios.

¿Qué es la tokenización inmobiliaria?

La tokenización consiste en la conversión de activos tangibles del mundo físico y digital, como propiedades y terrenos, en tokens digitales en una cadena de bloques. Cada token representa una parte del activo subyacente, lo que otorga a los inversores una propiedad parcial sin exigirles que adquieran todo el activo en su totalidad. Estos tokens derivan su valor de la propiedad correspondiente, otorgando a los inversores las ventajas y los beneficios potenciales vinculados a la posesión de propiedades.Con un tamaño de mercado de alrededor de $200 millonesEn la actualidad, los tokens inmobiliarios representan casi el 40% del mercado de valores digitales, lo que los convierte en una opción de inversión cada vez más popular. El Informe de Bienes Raíces de diciembre de 2020 de Security Token Market situó la capitalización de mercado total de la tokenización inmobiliaria en 1.000 millones de euros. más de $25 millones. En junio de 2021, esa capitalización bursátil había aumentado a más de $32 millones, un incremento de más de 25% en seis meses.

¿Cómo funciona la tokenización inmobiliaria?

La tokenización de propiedades implica varios pasos clave. En primer lugar, una propiedad se somete a la debida diligencia y valoración por parte de expertos para determinar su valor de mercado. A continuación, se crea una sociedad instrumental (SPV) para mantener la propiedad, garantizar el cumplimiento legal y proteger a los titulares de los tokens. A continuación, la propiedad se divide en unidades de propiedad fraccionaria, representadas como criptofichas inmobiliarias en una plataforma blockchain.

A continuación, los inversores pueden comprar estos tokens, que les proporcionan derechos de propiedad proporcionales, incluidos ingresos por alquiler, revalorización del capital y la posibilidad de negociar sus tokens en mercados secundarios. Los contratos inteligentes, programados en la cadena de bloques, automatizan y aplican las condiciones de la inversión, garantizando la transparencia y la seguridad.

ficha inmobiliaria

El sector inmobiliario es un mercado difícil para los nuevos inversores.

La tokenización de los bienes inmuebles reduce la barrera de entrada y democratiza las inversiones en activos.

Ventajas de la tokenización inmobiliaria

Menor barrera de entrada: ampliar el acceso a las inversiones inmobiliarias

La tokenización de las propiedades actúa como motor para ampliar las perspectivas de inversión al permitir la propiedad parcial de activos físicos. Este método innovador facilita la participación de pequeños inversores en el mercado inmobiliario, desmantelando las barreras de entrada convencionales. A diferencia de las inversiones inmobiliarias tradicionales, que a menudo requieren un capital inicial significativo, la tokenización ofrece requisitos de inversión mínima más bajos, lo que permite a los inversores minoristas acceder a rendimientos potencialmente lucrativos sin imponer una pesada carga financiera.

Capacidad de crear liquidez: diversificar, minimizar el riesgo y mejorar la dinámica del mercado.

Una de las principales ventajas de tokenización de la propiedad es su capacidad para crear liquidez en el mercado. Al aprovechar las capacidades de la tecnología blockchain, los tokens que representan activos físicos pueden transferirse con facilidad y fuertes medidas de seguridad. Esta característica permite a los inversores mejorar la diversificación de la cartera y mitigar el riesgo. Al invertir en porciones fraccionarias de activos, los particulares obtienen la libertad de participar en la compra y venta de tokens en mercados secundarios, desbloqueando así activos que antes eran difíciles de liquidar. Esta nueva liquidez empodera tanto a los inversores como a los propietarios de activos, fomentando un mercado más dinámico e inclusivo para los activos tangibles.

Menores costes de transacción: procesos más ágiles y mayor rentabilidad

La tokenización inmobiliaria ofrece la posibilidad de reducir los costes de transacción mediante procesos automatizados y la utilización de un libro de contabilidad digital permanente y a prueba de manipulaciones. Al aprovechar la tecnología blockchain, las transacciones de inversión se pueden agilizar, reduciendo el papeleo y las cargas administrativas que consumen mucho tiempo. La automatización y la eficiencia de la tokenización no sólo agilizan la realización de las transacciones, sino que también contribuyen al ahorro de costes para todas las partes implicadas. En última instancia, esto conduce a una mayor rentabilidad para los inversores, ya que una mayor eficiencia se traduce en un aumento de la rentabilidad.Además, la tokenización ofrece ventajas adicionales, como el seguimiento en tiempo real de la tabla de capitalización, una mejor accesibilidad y una mayor transparencia para los inversores potenciales. Con el libro mayor descentralizado de blockchain, las partes interesadas pueden obtener información valiosa sobre el panorama de la inversión, lo que les permite tomar decisiones informadas basadas en información precisa y actualizada.

Transacciones más transparentes y eficaces: revolucionar el proceso de compraventa

La tokenización revoluciona las transacciones convencionales de propiedades físicas al eliminar intermediarios como corredores o agentes. Este proceso simplificado acelera la compraventa de activos, reduciendo las complejidades y mejorando la eficiencia de las transacciones. La incorporación de la tecnología blockchain garantiza la transparencia, ya que todas las transacciones quedan registradas y son inmutables en un libro de contabilidad descentralizado. Esta mayor transparencia cultiva la confianza entre los inversores, mitiga el riesgo de actividades fraudulentas y mejora la integridad general de las transacciones.

Mayor liquidez: propiedad fraccionaria y mercados secundarios

La tokenización de activos tangibles rompe la barrera de liquidez de activos tradicionalmente difíciles de vender al dividirlos en tokens. Este modelo de propiedad fraccionaria permite a los inversores negociar fracciones de estos activos en mercados secundarios, lo que ofrece una oportunidad de salida y aumenta la liquidez global. Los propietarios pueden desbloquear el valor de sus activos, mientras que los inversores disfrutan de una mayor flexibilidad y diversificación en sus carteras de inversión. El mercado secundario de estos tokens amplifica aún más la liquidez al ofrecer una plataforma para la interacción fluida y las transacciones eficientes entre compradores y vendedores.

Oportunidad para los pequeños inversores: democratizar las inversiones inmobiliarias

La tokenización amplía la accesibilidad del mercado inmobiliario, haciéndolo inclusivo para una gama más amplia de inversores, incluidos aquellos con presupuestos limitados. Al reducir el requisito de inversión mínima, la tokenización permite a los particulares invertir en propiedades valiosas que antes estaban fuera de su alcance. Esta democratización de las inversiones inmobiliarias permite a los pequeños inversores participar en esta clase de activos y cosechar los beneficios potenciales asociados a las empresas inmobiliarias. A través de la tokenización, los particulares tienen ahora la oportunidad de explorar y capitalizar perspectivas inmobiliarias que antes estaban limitadas a unos pocos privilegiados.

Disminución del riesgo de contraparte: mayor confianza y seguridad

La tokenización de activos aprovecha las características de seguridad de la tecnología blockchain, minimizando eficazmente el riesgo de contraparte. Los contratos inteligentes, que forman parte integral de la tokenización, garantizan que las transacciones solo se realicen si se cumplen unas condiciones predeterminadas. Esto elimina la posibilidad de fraude o incumplimiento, estableciendo un entorno de inversión seguro para los inversores. Además, la propiedad fraccionaria que hace posible la tokenización dispersa el riesgo entre varios inversores, en lugar de concentrarlo únicamente en un propietario. Mediante la reducción del riesgo de contraparte, la tokenización refuerza la confianza de los inversores y cultiva un panorama de inversión más sólido.
seguridad

Reducir los costes de las transacciones y mejorar la eficiencia: el poder de los contratos inteligentes

La tokenización introduce el potencial transformador de los "contratos inteligentes", revolucionando los procesos transaccionales en el sector inmobiliario. Al sustituir el papeleo tradicional y la laboriosa administración, los contratos inteligentes agilizan y automatizan tareas complejas, reduciendo significativamente los costes operativos y mejorando la eficiencia general. Esta innovadora tecnología permite la transferencia sin fricciones de activos inmobiliarios digitales, abriendo nuevas vías para que los inversores se enfrenten a procesos antes engorrosos de forma rápida y segura. Los contratos inteligentes prometen remodelar la forma en que se realizan las transacciones en el mercado inmobiliario, allanando el camino para un panorama de inversión más eficiente y rentable.

Claridad normativa e inversores institucionales: allanar el camino para el crecimiento

Aunque los beneficios de los mercados secundarios de activos de propiedad digital son evidentes, atraer la participación activa de los inversores institucionales depende de la claridad de la normativa. Dado que los inversores institucionales esperan una normativa más clara, el mercado está preparado para una expansión sustancial una vez que se establezcan los marcos y directrices necesarios. El desarrollo del mercado se verá acelerado por una mayor participación de los inversores institucionales, lo que dará lugar a un crecimiento adicional y a la realización de todo el potencial de la tokenización inmobiliaria.

Auditoría y transparencia: valor añadido para las carteras de inversión

Los activos digitales incorporados a las carteras de inversión aportan mayor transparencia y trazabilidad, gracias a las propiedades inherentes de la tecnología blockchain. La utilización de la naturaleza inmutable y descentralizada de blockchain garantiza que las transacciones sean transparentes y rastreables, infundiendo confianza a los inversores y promoviendo la rendición de cuentas. Al adoptar los activos digitales, los inversores se benefician desde el punto de vista de la auditoría, ya que la tecnología subyacente mejora la claridad y fiabilidad de los registros financieros. La incorporación de activos digitales basados en blockchain representa un importante paso adelante en la gestión de carteras, ya que añade valor a través de una mayor transparencia e infunde confianza entre los inversores.

Consideraciones clave sobre la tokenización inmobiliaria

Aunque la tokenización presenta numerosas ventajas, también conlleva ciertos retos y riesgos. Entre ellos, la incertidumbre normativa, la posible volatilidad del mercado, la necesidad de medidas de ciberseguridad sólidas y la dependencia de la infraestructura de blockchain. Abordar estos retos a través de marcos regulatorios, estándares industriales y avances tecnológicos será crucial para la adopción generalizada de la tokenización inmobiliaria.

Garantizar el cumplimiento de la normativa

Para cumplir las normativas locales, es esencial imponer la identificación obligatoria del usuario antes de vender tokens. Por ejemplo, ningún estado permitiría la emisión de tokens a menos que esté seguro de que las personas pertenecientes a organizaciones terroristas no pueden obtenerlos. Para cumplir estos requisitos, implementamos un sistema de bloqueo de acceso a tokens basado en contratos inteligentes combinando SoulBound NFT y los procedimientos KYC. En consecuencia, los usuarios que no se hayan sometido al procedimiento KYC o no posean el correspondiente certificado SoulBound NFTs en sus carteras no podrán realizar ninguna operación relacionada con los tokens ni acceder a la plataforma.

Implicaciones de la legislación sobre valores

En general, la categorización de la tokenización inmobiliaria como un valor es común, pero es crucial evaluar cada token individual por separado desde el principio. Si un token se considera un valor, la emisión de dicho token se regirá por los requisitos de folleto pertinentes o la posibilidad de acogerse a una exención, como la exención del "inversor acreditado". Además, el emisor también debe tener en cuenta las obligaciones de registro pertinentes, además de los requisitos del folleto.

Conciliación con los registros de la propiedad

Para garantizar el carácter distintivo de la tokenización de propiedades, es crucial armonizar la transacción con los sistemas de registro de la propiedad vigentes. Por ejemplo, dado que cada región de Canadá mantiene su propio sistema de registro de la propiedad, un emisor de fichas de propiedad debe asumir la responsabilidad de armonizar la transacción con los sistemas de registro de la propiedad en las regiones específicas donde se encuentran las propiedades físicas.  

Casos prácticos

La tokenización de la propiedad ha introducido un enfoque innovador que está transformando el panorama convencional de la propiedad y la inversión inmobiliaria. Este concepto innovador, aunque relativamente nuevo, ya ha sido testigo de notables casos de éxito en el ámbito del sector inmobiliario digital. He aquí algunos de ellos ejemplos de bienes inmuebles digitales.

Pioneros en la tokenización: Elevated Returns y St. Regis Resort

En 2018, Elevated Returns, una firma de gestión de activos con sede en Nueva York, fue noticia por cierra su primera operación inmobiliaria de tokenización. La empresa emprendió una iniciativa innovadora al tokenizar el prestigioso St. Regis Resort en Aspen, Colorado, con un valor estimado de $18 millones, utilizando la blockchain de Ethereum. Inicialmente planeando vender la propiedad como un único activo, Elevated Returns optó por ofrecer 18,9% de propiedad a través de la venta de tokens.Para facilitar la venta de tokens, Elevated Returns se asoció con Templum Markets LLP y utilizó la plataforma Indiegogo. Este esfuerzo de colaboración abrió las puertas a nuevas posibilidades en inversión inmobiliaria simbólicaLa propiedad fraccionaria atrae a un abanico más amplio de inversores deseosos de participar en ella.

Cisne Rojo y el poder de la tokenización

Red Swan, un mercado inmobiliario comercial con sede en Texas, también ha realizado importantes avances en el campo de la tokenización. Gracias a la plataforma de tokens de seguridad Polymath, Red Swan ha conseguido ha tokenizado activos inmobiliarios por valor de 1.200 millones de euros.con otros 1.604 millones de millones de propiedades en cola para la tokenización, según informó CoinDesk en febrero de 2020. Este impresionante logro subraya el creciente reconocimiento de la tokenización como catalizador de la liquidez, la eficiencia y la reducción de costes en el mercado inmobiliario.

El futuro de los activos inmobiliarios tokenizados

El futuro de los activos inmobiliarios tokenizados es muy prometedor para transformar el sector y revolucionar las oportunidades de inversión. A medida que la tecnología siga avanzando y los marcos normativos se adapten, podemos prever una adopción generalizada de los activos inmobiliarios tokenizados a escala mundial. Este cambio probablemente irá acompañado de la aparición de plataformas especializadas y mercados inmobiliarios tokenizados dedicado al comercio de tokens inmobiliarios, que mejorará la liquidez y ampliará las opciones de inversión.

La tokenización ofrece un método cómodo y rentable para invertir en activos inmobiliarios. Sin embargo, debido a su novedad, siguen faltando marcos normativos coherentes que regulen la tokenización inmobiliaria. La aplicación de las leyes de valores varía dependiendo de la naturaleza del activo tokenizado, y esta falta de claridad puede plantear desafíos para los participantes del mercado.

A pesar de estos desafíos, la tokenización tiene el potencial de revolucionar la inversión inmobiliaria al aumentar la liquidez en una clase de activos que de otro modo sería ilíquida, reducir las barreras de entrada para los inversores minoristas y reducir los costes de transacción. Sin embargo, es crucial abordar cuestiones clave como el establecimiento de regulaciones claras del mercado, la conciliación de los activos tokenizados con los registros de títulos de propiedad y la implementación de informes centralizados de las transacciones.

Para los inversores y propietarios de bienes inmuebles que buscan capitalizar las oportunidades que presenta la tokenización inmobiliaria, es esencial buscar el asesoramiento de expertos. Al navegar por estas complejidades y trabajar juntos, las partes interesadas pueden desbloquear todo el potencial de la tokenización inmobiliaria y dar forma a un futuro en el que invertir en propiedades sea más accesible y eficiente que nunca.

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autor
Andrew Nalichaev Experto en Blockchain

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