Getokeniseerd onroerend goed zal niet vanzelf liquide worden verhandeld

24 augustus 2026

10 min lezen

Samenvatten met AI

Gedeeld eigendom is het onderdeel van de tokenisatie van onroerend goed dat echt werkt. Het opsplitsen van een gebouw in overdraagbare eenheden, het handhaven van toelatingsvoorwaarden, het automatiseren van uitkeringen, het verlagen van de minimale inleg van zes cijfers naar drie: dat zijn allemaal technische oplossingen, en de werking is goed gedocumenteerd.

Liquiditeit is het aspect dat steeds weer wordt beloofd op basis van het eerste aspect. De redenering luidt als volgt: het token is deelbaar en overdraagbaar, waardoor beleggers op elk gewenst moment kunnen uitstappen. Deelbaarheid en overdraagbaarheid zijn afwikkelingseigenschappen. Om te kunnen verkopen is een koper nodig, en bij onroerend goed is die koper doorgaans geen andere belegger.

In de meeste modellen voor tokenized vastgoed waarin daadwerkelijke handelsactiviteit plaatsvindt, is de liquiditeit afkomstig van de eigen balans van het platform. Dat is een legitieme opzet. Het is ook een product dat sterk verschilt van een secundaire markt, en ik vind dat het als zodanig moet worden opgezet en beschreven.

Andrew Nalichaev

Blockchain expert & DeFi analist

Andrew vertaalt gedecentraliseerde concepten in veilige, functionele financiële tools. Hij navigeert door het vluchtige DeFi-landschap om schaalbare blockchain-infrastructuren te bouwen die het echte nut aanspreken, en gaat voorbij aan de modewoorden om technische waarde te leveren.

Bekijk profiel

Waarom onroerend goed zich verzet tegen voortdurende doorverkoop

Vier kenmerken van het activum, die door de tokenisatie op geen enkele wijze worden gewijzigd.

Er wordt geen doorlopende koers bijgehouden. Een gebouw wordt getaxeerd, meestal per kwartaal of jaarlijks; soms wordt tussen twee taxaties door een model gebruikt. Tussen de taxaties door is het officiële cijfer verouderd, en dat weet iedereen. Dat is werkbaar voor een fonds dat de intrinsieke waarde rapporteert. Het is nadelig voor iedereen die een tweezijdige koers noteert, omdat de notering slechts zo goed is als een cijfer dat mogelijk al maanden oud is en op het punt staat te worden herzien.
Er is geen haag. Een marktmaker die tokenized aandelen van één kantoorgebouw in bezit heeft, kan die positie niet afdekken. Er is geen liquide instrument dat die specifieke vastgoedobject, die huurdersmix of die lokale markt volgt. Vergelijk dit met een tokenized Treasury-fonds, waarbij de onderliggende waarde afdekbaar is en het voorraadrisico beheersbaar is. Hier bestaat het voorraadrisico uit de gehele positie, die ongedekt wordt aangehouden, totdat iemand anders er interesse in toont.
Er vinden maar zelden transacties plaats, en als dat gebeurt, zijn ze onregelmatig. Een vastgoedtoken kan per maand slechts een handvol relevante transacties verwerken. Als je continu klaar moet staan om te handelen in een activum dat slechts af en toe wordt verhandeld, betekent dit dat je wekenlang voorraad moet aanhouden, terwijl de inkomsten uit provisies de holdkosten niet dekken. Niemand doet dat vrijwillig op grote schaal.
De levenscyclus kent veel gebeurtenissen. Huurincasso, exploitatiekosten, beslissingen over kapitaaluitgaven, herfinanciering, verlenging van huurovereenkomsten, leegstand, herwaardering en uiteindelijke verkoop. Elk van deze momenten is een moment waarop de laatst bekende waarde niet meer klopt en iemand beter geïnformeerd is. In een markt waar continu koersen worden genoteerd, zorgen die momenten ervoor dat waarde wordt overgedragen van degene die liquiditeit verschaft naar degene die het als eerste weet.

Kortom: de voorwaarden waaronder een passieve, continue koersnotering haalbaar is, zijn hier niet aanwezig. Dit is geen kritiek op tokenized vastgoed. Het is een beschrijving van welke marktstructuren hiermee verenigbaar zijn en welke niet. Ik heb de algemene versie van deze test, die van toepassing is op elk tokenized instrument, doorgenomen in een vijfdelig raamwerk voor marktstructuren. Het vastgoed voldoet telkens niet aan dezelfde twee criteria: er is geen verdedigbare huidige prijs en er is geen haalbaar hersteltraject.

Wat uit de gegevens daadwerkelijk blijkt

Op dit punt loopt de discussie meestal in beide richtingen uit de hand. De ene groep beweert dat tokenisatie liquiditeit biedt voor illiquide activa. De andere groep beweert dat onroerend goed simpelweg niet liquide kan zijn. Het beschikbare onderzoek ondersteunt geen van beide standpunten.

De meeste BIS-werkdocument 2025, herzien in 2026, onderzoekt Amerikaanse platforms voor tokeniseerd vastgoed en constateert inderdaad een toename van de handelsactiviteit, ook na het afkondigen van de noodtoestand na natuurrampen – precies het moment waarop je zou verwachten dat een markt stilvalt. De handel is dus reëel.

In het artikel wordt dat liquiditeitsvoordeel toegeschreven aan terugkoopmechanismen van het platform, en wordt een afweging gesignaleerd: een hoger insolventierisico voor het platform. Die bevinding is afgeleid uit het model en de steekproef van het artikel en houdt geen beoordeling in van de financiële situatie van een bepaald bedrijf. Als observatie met betrekking tot de marktstructuur laat deze bevinding zich echter duidelijk veralgemenen.

De transactie was echt. De tegenpartij was het platform.

Dit geeft de vraag een andere invalshoek voor iedereen die een van deze producten ontwerpt. Niet “zal er een secundaire markt zijn?”, maar “wie staat er achter de uitweg, met hoeveel capaciteit, en wat gebeurt er als die capaciteit opraakt?” Liquiditeit die wordt ondersteund door een vangnet is daadwerkelijk haalbaar voor de belegger die er gebruik van maakt, zolang het vangnet beschikbaar is. De duurzaamheid ervan hangt af van de balans die erachter zit, en die balans is van iemand.

Een terugkoopregeling is een product, en de prijs ervan moet ook als zodanig worden vastgesteld

Dit is het punt waarop ik bij elke emittent het sterkst zou aandringen. Als je platform zich ertoe verbindt tokens terug te kopen van beleggers die eruit willen stappen, heb je in feite een optie gecreëerd. Beleggers zullen deze optie uitoefenen op het moment dat ze het liefst willen verkopen, wat samenvalt met het moment waarop de onderliggende waarde het zwakst is en ook andere beleggers eruit willen stappen.

Dat is geen argument om het niet aan te bieden. Terugkoopregelingen bieden een oplossing voor een reëel probleem, en voor vastgoedproducten gericht op particuliere klanten zijn ze wellicht de enige haalbare uitweg. Het is juist een argument om deze toezegging expliciet vast te leggen, in plaats van deze te laten uitgroeien tot een informele praktijk waarvan iedereen aanneemt dat deze permanent is.

De parameters die ik vóór de lancering schriftelijk zou vastleggen:

Terugkoopparameter	Wat er wordt beslist	Waarom het belangrijk is
Financieringsbron	Welke balans zit er achter deze toezegging?	Bepaalt of de capaciteit een periode van hoge belasting doorstaat
Capaciteit	Totale limieten en limieten per periode, per belegger en in totaal	Stelt de werkelijke uitstroomcapaciteit in, die niet overeenkomt met de waarde van de eigenschap
Cadence	Doorlopend, maandelijks tijdvak, driemaandelijks tijdvak	Continue beschikbaarheid is de duurste vorm en het moeilijkst vol te houden
Prijsbasis	Laatste taxatie, taxatie met korting, formule, onderhandeld	Terugkoop op basis van een verouderde taxatie brengt het waarderingsrisico over naar het platform
Toelatingsvoorwaarden	Wie mag het gebruiken en in welke volgorde?	De prioriteit in de wachtrij wordt juist dan een twistpunt wanneer de wachtrij ontstaat
Voorwaarden voor opschorting	Wanneer de faciliteit kan worden stilgelegd, en wie beslist daarover	Een functie zonder vastgelegde pauze wordt op informele wijze gepauzeerd, wat nog erger is
Openbaarmaking	Wat beleggers te horen krijgen over al het bovenstaande	Bepaalt of een eventuele pauze een bekendgemaakte limiet is of een gebroken belofte

De regel die ik nooit zou overslaan, is de laatste. De grootste reputatieschade in deze categorie ontstaat wanneer beleggers pas ontdekken dat er een limiet op de terugkoop van aandelen geldt op het moment dat ze hun positie willen afstoten, nadat ze er redelijkerwijs van uit waren gegaan dat een dergelijke limiet niet bestond.

Ontwerp een tokenized exit-mechanisme voor vastgoed dat bestand is tegen druk

Uitvoeringsontwerpen die bij het activum passen

Als een continue curve niet het juiste mechanisme is, zijn de alternatieven niet zo bijzonder. Het zijn de mechanismen die illiquide activa altijd al hebben gebruikt, waarbij de afwikkeling is verbeterd door tokenisatie.

Periodieke veilingen. Verzamel rente over een bepaalde periode en reken deze af tegen één enkele koers. Dit is geschikt voor een activum waarvan de informatie in afzonderlijke gebeurtenissen binnenkomt in plaats van continu. Het concentreert de natuurlijke tweezijdige rente die er is op één moment, in plaats van deze te verspreiden over een curve die altijd uitvoerbaar moet zijn. Het afstemmen van het veilingritme op het waarderingsritme is de voor de hand liggende stap, maar wordt vaak over het hoofd gezien.
Terugkoopperiodes van emittenten of platforms. Het bovenstaande ontwerp, duidelijk uiteengezet: vastgestelde capaciteit, vastgestelde frequentie, vastgestelde prijsbasis, bekendgemaakte opschortingsvoorwaarden. Dit is een vangnet, geen markt, en het nauwkeurig beschrijven ervan maakt deel uit van het ontwerp.
Onderhandelde overdrachten en offertes op aanvraag. Bij grotere posities is het eerlijker om een specifieke koper aan een specifieke verkoper te koppelen tegen een onderhandelde prijs, dan te doen alsof er een positie bestaat. Tokenisatie levert hier echte meerwaarde door middel van atomaire afwikkeling en geautomatiseerde controle van de geschiktheid, waardoor wekenlange vertragingen bij een overdracht worden weggenomen die anders handmatige verificatie en een escrow-regeling zouden vereisen.
Bulletin-kaartafstemming. Beleggers tonen interesse, het platform zorgt voor de afhandeling. Geen vastgelegd kapitaal, geen verplichting tot het afgeven van een offerte, geen valse indruk van liquiditeit. Bescheiden en eerlijk over wat het is.

Wat ik zou vermijden, is een permanent uitvoerbare prijs op een passieve curve. De technologie kan dit weliswaar aan, maar de partij die die liquiditeit verstrekt, neemt bij elke waardering een risico op zich. Wanneer het platform zelf die rol vervult, blijft het risico zich opstapelen op de balans van het platform in plaats van over de markt te worden verdeeld.

Er is één uitzondering die het vermelden waard is. Als het instrument economisch gezien meer lijkt op een gediversifieerd, aflosbaar fondsdeel dan op een vordering op één enkel gebouw, verandert de analyse: diversificatie vermindert het specifieke risico, en een aflossingsmogelijkheid op fondsniveau kan een correctiemechanisme bieden. Maar dat is een ander product met een andere structuur. De juridische term “vastgoed” omvat beide, en ze zouden niet hetzelfde uitvoeringsontwerp moeten overnemen.

Beslissingen nemen over de structuur die dit al vóór de lancering bepalen

Everything above is downstream of choices made during structuring. I wrote about the general pattern in a companion piece on how issuance decisions set the liquidity ceiling, and property is where those choices bite hardest.

Drie in het bijzonder.

Frequentie van waardering en herzieningsbeleid. Hoe vaak wordt het onroerend goed opnieuw getaxeerd, door wie, en wat gebeurt er met een eventueel handelsmechanisme wanneer er een herziening op stapel staat? Als er een herwaardering gaande is en de handel doorgaat op basis van het vorige cijfer, zorgt het mechanisme voor informatieasymmetrie in plaats van liquiditeit.
Of er überhaupt een uitstapregeling bestaat, en wie deze financiert. Dit moet een expliciete beslissing zijn met een duidelijk aangegeven kapitaalbron, in plaats van een regeling die geleidelijk vorm krijgt naarmate vroege investeerders om liquiditeit vragen en het platform hieraan tegemoetkomt. Informele terugkoopacties worden verwachte terugkoopacties, en verwachte terugkoopacties zijn verplichtingen die nooit in een term sheet zijn opgenomen.
Distributiemechanismen en hun wisselwerking met de handel. De huuropbrengsten worden volgens een vast schema aan de houders uitgekeerd; de handel vindt continu of binnen bepaalde periodes plaats. Er moet worden vastgesteld wat de registratiedatum is, wat er gebeurt met een transactie die op die datum wordt afgewikkeld, en hoe een token wordt behandeld dat halverwege de periode van eigenaar wisselt. Als dit verkeerd wordt aangepakt, leidt de eerste kwartaaluitkering tot een hele reeks geschillen.

Ga na of uw op tokens gebaseerde eigendomsstructuur de uitstapmogelijkheid ondersteunt die u van plan bent aan te bieden

Wat ik zou controleren voordat ik liquiditeit voor een tokenized onroerend goed zou toezeggen

Controleer	Wat ik zou verwachten te zien
Prijsbron en versheid	Aangewezen taxateur, opgegeven frequentie, vastgesteld gedrag terwijl een herziening in behandeling is
Uitstapmechanisme	Welke van de volgende opties wordt daadwerkelijk aangeboden: veiling, terugkoop, overdracht via onderhandeling of prikbord?
Financieringsbron	De in de balans vermelde post die ten grondslag ligt aan elke terugkoopverplichting, en de capaciteit daarvan
Capaciteitsbeperkingen	Maximumbedragen per periode en per belegger, die zijn vastgelegd en aan beleggers worden meegedeeld voordat zij beleggen
Beleid inzake schorsingen	Onder welke voorwaarden de regeling wordt opgeschort, wie daarover beslist en hoe beleggers hiervan op de hoogte worden gesteld
Interactie bij de distributie	Registratiedata, overdrachten halverwege de periode en de behandeling van transacties die over een uitkeringsperiode heen lopen
Communicatie met beleggers	Wat er in het marketingmateriaal over liquiditeit wordt vermeld, getoetst aan wat de structuur toelaat

Die laatste rij fungeert als een belangrijke controle en verdient meer dan alleen maar het aanvinken van een vakje. De kloof tussen wat een productpagina suggereert over de liquiditeit en wat de structuur daadwerkelijk kan bieden, is de bron van de meeste problemen in deze categorie, en dat is in de ontwerpfase volledig te voorkomen.

De eerlijke houding ten opzichte van een klant is duidelijk. Door tokenisatie wordt eigendom van onroerend goed deelbaar, overdraagbaar en goedkoper te beheren, en verloopt de afwikkeling van een overeengekomen transactie aanzienlijk beter dan bij het papieren alternatief. Het zorgt er echter niet voor dat een gebouw continu in prijs kan worden bepaald of dat er tegen kan worden ingedekt. Als beleggers een betrouwbare uitstapmogelijkheid nodig hebben, moet iemand dat financieren, en het juiste moment om te beslissen wie, hoeveel en onder welke voorwaarden dat gebeurt, is vóór de uitgifte van het eerste token.

Meer over dit onderwerp

Dienst

Diensten op het gebied van tokenisatie van onroerend goed

Blog

Wat is tokenisatie van onroerend goed en hoe werkt het?

Blog

Hoe je activa uit de echte wereld tokeniseert: te volgen stappen en best practices

Contacteer ons

Boek een gesprek of vul het onderstaande formulier in en we nemen contact met je op zodra we je aanvraag hebben verwerkt.

Naam

Bedrijf

E-mail

Telefoon

Bericht

Stuur ons een spraakbericht

Documenten bijvoegen

Bestand uploaden

Je kunt 1 bestand van maximaal 2 MB bijvoegen. Geldige bestandsformaten: pdf, jpg, jpeg, png.

Door op Verzenden te klikken, stemt u ermee in dat Innowise uw persoonsgegevens verwerkt volgens onze Privacybeleid om u van relevante informatie te voorzien. Door je telefoonnummer op te geven, ga je ermee akkoord dat we contact met je opnemen via telefoongesprekken, sms en messaging-apps. Bellen, berichten en datatarieven kunnen van toepassing zijn.

U kunt ons ook uw verzoek sturen
naar contact@innowise.com

Wat gebeurt er nu?

Zodra we je aanvraag hebben ontvangen en verwerkt, nemen we contact met je op om de details van je projectbehoeften en tekenen we een NDA om vertrouwelijkheid te garanderen.

Na het bestuderen van uw wensen, behoeften en verwachtingen zal ons team een projectvoorstel opstellen met de omvang van het werk, de teamgrootte, de tijd en de geschatte kosten voorstel met de omvang van het werk, de grootte van het team, de tijd en de geschatte kosten.

We zullen een afspraak met je maken om het aanbod te bespreken en de details vast te leggen.

Tot slot tekenen we een contract en gaan we meteen aan de slag met je project.