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Tokenização da propriedade: o futuro dos activos imobiliários

O sector imobiliário tem sido tradicionalmente associado a elevadas barreiras à entrada, à falta de liquidez e à acessibilidade limitada dos pequenos investidores. No entanto, com o advento da tecnologia de cadeia de blocos, um novo conceito denominado "tokenização" está a revolucionar a forma como os activos imobiliários são comprados, vendidos e negociados. Este artigo explora as tokenização do sector imobiliário e o seu potencial como futuro da gestão de activos imobiliários.

O que é a tokenização do sector imobiliário?

A tokenização diz respeito à conversão de activos tangíveis do mundo físico e digital, como propriedades e terrenos, em tokens digitais numa cadeia de blocos. Cada token significa uma parte do ativo subjacente, concedendo aos investidores uma propriedade parcial sem exigir que comprem o ativo na sua totalidade. Estes tokens derivam o seu valor da propriedade correspondente, concedendo aos investidores as vantagens e potenciais retornos associados à posse de propriedades.Com uma dimensão de mercado de cerca de $200 milhõesNo entanto, os tokens imobiliários representam quase 40% do mercado de títulos digitais, tornando-os uma opção de investimento cada vez mais popular. O Relatório Imobiliário de dezembro de 2020 do Security Token Market colocou a capitalização de mercado total da tokenização imobiliária em mais de $25 milhões. Em junho de 2021, essa capitalização bolsista tinha aumentado para mais de $32 milhões, um aumento de mais de 25% em seis meses.

Como funciona a tokenização do sector imobiliário?

A tokenização de propriedades envolve vários passos fundamentais. Em primeiro lugar, uma propriedade é submetida a due diligence e avaliação por especialistas para determinar o seu valor de mercado. Em seguida, é criado um veículo para fins especiais (SPV) para manter a propriedade, garantindo a conformidade legal e protegendo os detentores de tokens. A propriedade é então dividida em unidades de propriedade fraccionada, representadas como tokens criptográficos imobiliários numa plataforma de cadeia de blocos.

Os investidores podem então adquirir estes tokens, que lhes conferem direitos de propriedade proporcionais, incluindo rendimentos de aluguer, valorização do capital e a capacidade de negociar os seus tokens em mercados secundários. Os contratos inteligentes, programados na cadeia de blocos, automatizam e aplicam os termos do investimento, garantindo transparência e segurança.

ficha imobiliária

Real estate is a tough market for new investors.

The tokenization of real estate lowers the entry barrier and democratizes investments in assets.

Vantagens da tokenização do sector imobiliário

Barreiras à entrada mais baixas: alargar o acesso aos investimentos imobiliários

A tokenização de propriedades actua como uma força motriz no alargamento das perspectivas de investimento, permitindo a propriedade parcial de activos físicos. Este método inovador facilita o envolvimento de pequenos investidores no mercado imobiliário, eliminando as barreiras de entrada convencionais. Ao contrário dos investimentos imobiliários tradicionais, que muitas vezes requerem um capital inicial significativo, a tokenização oferece requisitos de investimento mínimo mais baixos, concedendo aos pequenos investidores acesso a retornos potencialmente lucrativos sem impor um pesado encargo financeiro.

Capacidade de criar liquidez: diversificar, minimizar o risco e melhorar a dinâmica do mercado

Uma das principais vantagens do tokenização de bens é a sua capacidade de criar liquidez no mercado. Ao aproveitar as capacidades da tecnologia de cadeia de blocos, os tokens que representam activos físicos podem ser transferidos com facilidade e com fortes medidas de segurança. Esta caraterística permite aos investidores aumentar a diversificação da carteira e reduzir o risco. Através do investimento em fracções de activos, os indivíduos obtêm a liberdade de comprar e vender tokens em mercados secundários, desbloqueando assim activos que anteriormente eram difíceis de liquidar. Esta liquidez recém-descoberta dá poder aos investidores e aos proprietários de activos, promovendo um mercado mais dinâmico e inclusivo para activos tangíveis.

Custos de transação mais baixos: processos simplificados e maior retorno

A tokenização imobiliária traz o potencial de reduzir os custos de transação através de processos automatizados e da utilização de um livro-razão digital permanente e inviolável. Ao alavancar a tecnologia blockchain, as transacções de investimento podem ser simplificadas, reduzindo a burocracia morosa e os encargos administrativos. A automatização e a eficiência da tokenização não só aceleram a conclusão das transacções, como também contribuem para a redução de custos para todas as partes envolvidas. Em última análise, isto conduz a um maior retorno para os investidores, uma vez que uma maior eficiência se traduz numa maior rentabilidade.Além disso, a tokenização oferece benefícios adicionais, como o acompanhamento da tabela de capitalização em tempo real, melhor acessibilidade e maior transparência para potenciais investidores. Com o livro-razão descentralizado do blockchain, as partes interessadas podem obter informações valiosas sobre o cenário de investimento, capacitando-as a tomar decisões informadas com base em informações precisas e atualizadas.

Transacções mais transparentes e eficientes: revolucionar o processo de compra e venda

A tokenização revoluciona as transacções convencionais que envolvem propriedades físicas, eliminando intermediários como corretores ou agentes. Este processo simplificado acelera a compra e venda de activos, reduzindo as complexidades e melhorando a eficiência das transacções. A incorporação da tecnologia blockchain garante transparência, uma vez que todas as transacções são registadas e inalteráveis num livro-razão descentralizado. Esta maior transparência cultiva a confiança entre os investidores, reduz o risco de actividades fraudulentas e melhora a integridade geral das transacções.

Melhor liquidez: propriedade fraccionada e mercados secundários

A tokenização de activos tangíveis quebra a barreira da liquidez de activos tradicionalmente difíceis de vender, dividindo-os em tokens. Este modelo de propriedade fraccionada permite aos investidores negociar fracções destes activos em mercados secundários, apresentando uma oportunidade de saída e aumentando a liquidez global. Os proprietários de imóveis podem desbloquear o valor de seus ativos, enquanto os investidores desfrutam de maior flexibilidade e diversificação em suas carteiras de investimentos. O mercado secundário para esses tokens amplia ainda mais a liquidez, oferecendo uma plataforma para interação perfeita e transações eficientes entre compradores e vendedores.

Oportunidade para os pequenos investidores: democratizar os investimentos imobiliários

A tokenização expande a acessibilidade do mercado imobiliário, tornando-o inclusivo para uma gama mais ampla de investidores, incluindo aqueles com orçamentos limitados. Ao reduzir o requisito mínimo de investimento, a tokenização permite que os indivíduos invistam em propriedades valiosas que antes estavam fora do alcance. Essa democratização dos investimentos imobiliários permite que investidores de pequena escala se envolvam nessa classe de ativos e colham os retornos potenciais associados a empreendimentos imobiliários. Por meio da tokenização, os indivíduos agora têm a oportunidade de explorar e capitalizar as perspectivas imobiliárias que antes eram limitadas a poucos privilegiados.

Diminuição do risco de contraparte: reforço da confiança e da segurança

A tokenização de activos aproveita as características seguras da tecnologia blockchain, minimizando eficazmente o risco de contraparte. Os contratos inteligentes, que são parte integrante da tokenização, garantem que as transacções só se realizam mediante o cumprimento de condições pré-determinadas. Isso elimina o potencial de fraude ou não conformidade, estabelecendo um ambiente de investimento seguro para os investidores. Além disso, a propriedade fraccionada tornada possível através da tokenização dispersa o risco entre vários investidores, em vez de o concentrar apenas num proprietário. Através da redução do risco de contraparte, a tokenização reforça a confiança do investidor e cultiva um cenário de investimento mais robusto.
segurança

Reduzir os custos de transação e aumentar a eficiência: o poder dos contratos inteligentes

A tokenização introduz o potencial transformador dos "contratos inteligentes", revolucionando os processos transaccionais no sector imobiliário. Ao substituir a papelada tradicional e a administração laboriosa, os contratos inteligentes simplificam e automatizam tarefas complexas, reduzindo significativamente os custos operacionais e melhorando a eficiência geral. Esta tecnologia inovadora permite a transferência sem atritos de activos imobiliários digitais, abrindo novas vias para os investidores navegarem em processos anteriormente complicados de forma rápida e segura. Os contratos inteligentes prometem remodelar a forma como as transacções são conduzidas no mercado imobiliário, abrindo caminho para um cenário de investimento mais eficiente e económico.

Clareza regulamentar e investidores institucionais: abrir caminho para o crescimento

Embora os benefícios dos mercados secundários para activos de propriedade digital sejam claros, atrair a participação ativa de investidores institucionais depende da clareza regulamentar. Uma vez que os investidores institucionais antecipam regulamentos mais claros, o mercado está pronto para uma expansão substancial assim que forem estabelecidos os quadros e directrizes necessários. O desenvolvimento do mercado será acelerado pelo maior envolvimento de investidores institucionais, resultando em crescimento adicional e na realização de todo o potencial da tokenização imobiliária.

Auditoria e transparência: um valor acrescentado para as carteiras de investimento

Os activos digitais incorporados nas carteiras de investimento proporcionam maior transparência e rastreabilidade, graças às propriedades inerentes à tecnologia blockchain. A utilização da natureza imutável e descentralizada da cadeia de blocos garante que as transacções são transparentes e rastreáveis, incutindo confiança nos investidores e promovendo a responsabilização. Ao adotar os activos digitais, os investidores beneficiam de uma perspetiva de auditoria, uma vez que a tecnologia subjacente aumenta a clareza e a fiabilidade dos registos financeiros. A incorporação de activos digitais baseados em cadeias de blocos representa um avanço significativo na gestão de carteiras, uma vez que acrescenta valor através de uma maior transparência e incute confiança entre os investidores.

Principais considerações sobre a tokenização do sector imobiliário

Embora a tokenização apresente inúmeros benefícios, ela também traz alguns desafios e riscos. Isso inclui incertezas regulatórias, potencial volatilidade do mercado, a necessidade de medidas robustas de segurança cibernética e a dependência da infraestrutura de blockchain. A abordagem desses desafios por meio de estruturas regulatórias, padrões do setor e avanços tecnológicos será crucial para a adoção generalizada de imóveis tokenizados.

Garantir a conformidade regulamentar

Para cumprir os regulamentos locais, é essencial impor a identificação obrigatória do utilizador antes de vender tokens. Por exemplo, nenhum estado permitiria a emissão de tokens a não ser que tivesse a certeza de que pessoas de organizações terroristas não os poderiam obter. Para atender a esses requisitos, implementamos um sistema de bloqueio de acesso a tokens baseado em contrato inteligente, combinando o SoulBound NFT tecnologia e procedimentos KYC. Consequentemente, os utilizadores que não tenham sido submetidos a KYC ou que não possuam a correspondente licença SoulBound NFTs nas suas carteiras não poderão participar em quaisquer operações relacionadas com tokens nem aceder à plataforma.

Implicações do direito dos valores mobiliários

Em geral, a categorização da tokenização imobiliária como um título é comum, mas é crucial avaliar cada token individual separadamente desde o início. Se um token for considerado um valor mobiliário, a emissão desse token será regida por requisitos de prospeto relevantes ou pela possibilidade de contar com uma isenção, como a isenção de "investidor credenciado". Além disso, o emitente deve também ter em conta as obrigações de registo relevantes, para além dos requisitos do prospeto.

Reconciliação com os registos prediais

Para garantir a distinção na tokenização de propriedades, é crucial alinhar a transação com os sistemas de registo predial existentes. Por exemplo, dado que cada região do Canadá mantém o seu próprio sistema de registo predial, um emissor de fichas de propriedade tem de assumir a responsabilidade de harmonizar a transação com os sistemas de registo predial nas regiões específicas onde as propriedades físicas estão localizadas.  

Casos de utilização

A tokenização da propriedade introduziu uma abordagem inovadora que está a transformar o panorama convencional da propriedade e do investimento imobiliário. Este conceito inovador, embora relativamente novo, já testemunhou histórias de sucesso notáveis no domínio do imobiliário digital. Aqui estão alguns exemplos de imóveis digitais.

Pioneirismo na tokenização: Elevated Returns e St. Regis Resort

Em 2018, a Elevated Returns, uma empresa de gestão de activos sediada em Nova Iorque, fez manchetes ao concluir o seu primeiro negócio imobiliário de tokenização. A empresa embarcou numa iniciativa inovadora ao tokenizar a prestigiada St. Regis Resort em AspenColorado, com um valor estimado de $18 milhões, usando a blockchain Ethereum. Inicialmente planejando vender a propriedade como um único ativo, a Elevated Returns optou por oferecer 18,9% de propriedade através da venda de tokens.Para facilitar a venda do token, a Elevated Returns fez uma parceria com a Templum Markets LLP e utilizou a plataforma Indiegogo. Este esforço de colaboração abriu portas a novas possibilidades em investimento imobiliário tokenizadoA empresa está a atrair um maior número de investidores interessados em participar na propriedade fraccionada.

O Cisne Vermelho e o poder da tokenização

A Red Swan, um mercado imobiliário comercial com sede no Texas, também fez progressos significativos no campo da tokenização. Aproveitando a plataforma de token de segurança Polymath, a Red Swan conseguiu tokenizou um valor impressionante de $2,2 mil milhões de activos imobiliárioscom um adicional de $4 bilhões em propriedades alinhadas para tokenização, conforme relatado pela CoinDesk em fevereiro de 2020. Essa conquista impressionante ressalta o crescente reconhecimento da tokenização como um catalisador de liquidez, eficiência e redução de custos no mercado imobiliário.

O futuro dos activos imobiliários tokenizados

O futuro dos ativos imobiliários tokenizados é uma grande promessa para transformar o setor e revolucionar as oportunidades de investimento. À medida que a tecnologia continua a avançar e as estruturas regulatórias se adaptam, podemos antecipar uma adoção generalizada de imóveis tokenizados em escala global. Essa mudança provavelmente será acompanhada pelo surgimento de plataformas especializadas e mercados imobiliários tokenizados dedicada à transação de tokens imobiliários, o que aumentará a liquidez e expandirá as opções de investimento.

A tokenização oferece um método conveniente e económico para investir em activos imobiliários. No entanto, devido à sua novidade, ainda há uma falta de estruturas regulatórias consistentes que regem a tokenização imobiliária. A aplicação das leis de valores mobiliários varia de acordo com a natureza do ativo tokenizado, e essa falta de clareza pode representar desafios para os participantes do mercado.

Apesar desses desafios, a tokenização tem o potencial de revolucionar o investimento imobiliário, aumentando a liquidez em uma classe de ativos que, de outra forma, seria ilíquida, reduzindo as barreiras à entrada de investidores de varejo e diminuindo os custos de transação. No entanto, é crucial abordar questões fundamentais, como o estabelecimento de regulamentos de mercado claros, a reconciliação de activos tokenizados com registos de títulos de propriedade e a implementação de relatórios centralizados de transacções.

Para investidores e proprietários de imóveis que procuram capitalizar as oportunidades apresentadas pela tokenização de imóveis, é essencial procurar aconselhamento de especialistas. Ao navegar por essas complexidades e trabalhar em conjunto, as partes interessadas podem desbloquear todo o potencial dos imóveis tokenizados e moldar um futuro em que o investimento em propriedades seja mais acessível e eficiente do que nunca.

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Andrew Nalichaev Especialista em cadeias de blocos

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