Tokeniserade fastigheter kommer inte att handlas på en likvid marknad av sig själva

24 augusti 2026

10 min att läsa

Sammanfatta med AI

Delägande är den del av tokeniseringen av fastigheter som faktiskt fungerar. Att dela upp en fastighet i överlåtbara andelar, säkerställa behörighetskrav, automatisera utdelningar och sänka minsta insats från sexsiffriga belopp till tresiffriga: allt detta är tekniskt genomförbart, och mekanismerna är väl dokumenterade.

Likviditet är den aspekt som ständigt utlovas med hänvisning till den första delen. Resonemanget går ut på följande: token är delbar och överlåtbar, vilket innebär att investerare kan sälja sig ur när de vill. Delbarhet och överlåtbarhet är egenskaper som rör avveckling. För att kunna sälja krävs det en köpare, och när det gäller egendom är den köparen vanligtvis inte en annan investerare.

I de flesta modeller för tokeniserade fastigheter där det förekommer faktisk handelsaktivitet kommer likviditeten från plattformens egen balansräkning. Det är en legitim modell. Det är också en produkt som skiljer sig väsentligt från en andrahandsmarknad, och jag anser att den bör utformas och beskrivas som sådan.

Andrew Nalichaev

Blockchain-expert och DeFi-analytiker

Andrew översätter decentraliserade koncept till säkra, funktionella finansiella verktyg. Han navigerar i det flyktiga DeFi-landskapet för att bygga skalbara blockchain-infrastrukturer som adresserar verklig nytta, och går förbi buzzwords för att leverera tekniskt värde.

Visa profil

Varför fastigheter motstår kontinuerlig andrahandshandel

Fyra egenskaper hos tillgången, varav ingen påverkas av tokeniseringen.

Det finns inget kontinuerligt observerat pris. En fastighet värderas genom en värdering, vanligtvis kvartalsvis eller årligen, ibland med hjälp av en modell mellan värderingarna. Mellan värderingarna är det gamla talet det som gäller, och det vet alla. Det fungerar för en fond som redovisar substansvärdet. Det är problematiskt för alla som anger ett köp- och säljpris, eftersom priset bara är så bra som ett tal som kan vara flera månader gammalt och snart ska revideras.
Det finns ingen häck. En marknadsgarant som innehar tokeniserade andelar i en kontorsfastighet kan inte säkra den exponeringen. Det finns inget likvid instrument som speglar just den fastigheten, just den hyresgästsammansättningen eller just den lokala marknaden. Jämför detta med en tokeniserad statsobligationsfond, där underliggande tillgångar går att säkra och lagerrisken är hanterbar. Här utgör lagerrisken hela positionen, som hålls utan säkring, tills någon annan vill ha den.
Handeln är sällsynt och ojämn. En fastighetstoken kan ha ett fåtal betydande transaktioner per månad. Att stå redo att handla kontinuerligt med en tillgång som endast handlas sporadiskt innebär att man måste hålla ett lager i flera veckor, samtidigt som avgiftsintäkterna inte täcker kostnaden för att hålla positionen. Ingen gör det frivilligt i stor skala.
Livscykeln är händelserik. Hyresinkassering, driftskostnader, beslut om investeringar, refinansiering, förlängning av hyresavtal, vakanser, omvärdering och eventuell avyttring. Varje sådant tillfälle är ett ögonblick då det senast kända värdet inte längre stämmer och någon annan har bättre information. På en marknad där priserna kontinuerligt noteras överförs värdet vid dessa tillfällen från den som tillhandahåller likviditet till den som får reda på informationen först.

Sammanfattningsvis: de förutsättningar som krävs för att en passiv kontinuerlig kursnotering ska vara hållbar finns inte här. Detta är ingen kritik mot tokeniserade fastigheter. Det är en beskrivning av vilka marknadsstrukturer som är förenliga med detta och vilka som inte är det. Jag gick igenom den allmänna versionen av detta test, som är tillämplig på alla tokeniserade instrument, i ett ramverk för marknadsstrukturen i fem delar. Fastigheten klarar inte samma två kriterier varje gång: det finns varken ett motiverat nuvarande pris eller en genomförbar korrigeringsplan.

Vad bevisen faktiskt visar

Det är här diskussionen oftast blir oklar från båda hållen. Den ena sidan hävdar att tokenisering skapar likviditet för illikvida tillgångar. Den andra sidan hävdar att fastigheter helt enkelt inte kan vara likvida. Den tillgängliga forskningen ger stöd varken för det ena eller det andra.

De flesta BIS-arbetsdokument från 2025, som reviderades 2026, undersöker amerikanska plattformar för tokeniserade fastigheter och konstaterar faktiskt en ökad handelsaktivitet, även efter att naturkatastrofer har förklarats – vilket är precis det ögonblick då man skulle förvänta sig att marknaden skulle stanna av. Handeln är alltså verklig.

I artikeln tillskrivs denna likviditetsfördel plattformarnas återköpsmekanismer, och man identifierar en avvägning: en högre risk för plattformens insolvens. Denna slutsats bygger på artikelns modell och urval och innebär inte någon bedömning av någon enskild företags finansiella ställning. Som en iakttagelse av marknadsstrukturen går den dock att generalisera på ett tydligt sätt.

Handeln var verklig. Motparten var plattformen.

Detta ställer frågan på ett nytt sätt för alla som utformar en sådan produkt. Inte “kommer det att finnas en andrahandsmarknad?”, utan “vem står bakom utträdet, med hur stor kapacitet, och vad händer när den kapaciteten tar slut?”. Likviditet som stöds av en säkerhetsmekanism är verkligen genomförbar för den investerare som utnyttjar den, så länge säkerhetsmekanismen finns tillgänglig. Dess hållbarhet beror på balansräkningen som ligger bakom den, och den balansräkningen tillhör någon.

Ett återköp är en produkt, och priset bör fastställas därefter

Det här är den punkt jag skulle lägga störst vikt vid gentemot vilken emittent som helst. Om er plattform åtar sig att köpa tillbaka tokens från investerare som vill sälja, har ni i praktiken utfärdat en option. Investerarna kommer att utnyttja den just när de är som mest angelägna om att sälja, vilket sammanfaller med den tidpunkt då det underliggande värdet är som svagast och då även andra investerare vill sälja.

Det är inget argument mot att erbjuda det. Återköp löser ett verkligt problem, och när det gäller fastighetsprodukter riktade mot privatpersoner kan de vara den enda fungerande utvägen. Det är ett argument för att utforma åtagandet tydligt, i stället för att låta det utvecklas till en informell praxis som alla utgår från är permanent.

De parametrar som jag skulle fastställa skriftligen före lanseringen:

Återköpsparameter	Vad den beslutar	Varför det är viktigt
Finansieringskälla	Vilken balansräkning ligger till grund för åtagandet?	Avgör om kapaciteten klarar sig genom en period med hög belastning
Kapacitet	Totala gränser och gränser per period, per investerare och sammanlagt	Ställer in den faktiska utgångskapaciteten, som inte är densamma som egenskapens värde
Cadence	Kontinuerligt, månatligt intervall, kvartalsvis intervall	Kontinuerlig tillgänglighet är den dyraste formen och den som är svårast att upprätthålla
Prisgrund	Senaste värdering, rabatterad värdering, formel, förhandlad	Återköp till en inaktuell värdering överför värderingsrisken till plattformen
Behörighet	Vem får använda det och i vilken ordning	Köprioriteringen blir just då en tvistefråga när kön bildas
Villkor för uppskov	När verksamheten kan avbrytas, och vem som fattar beslutet	En funktion utan angiven paus kommer att pausas på ett informellt sätt, vilket är sämre
Upplysning	Vad investerarna får höra om allt detta	Avgör om en eventuell paus utgör en angiven gräns eller ett brutet löfte

Den rad jag aldrig skulle hoppa över är den sista. Den största skadan på företagets anseende i denna kategori uppstår när investerare upptäcker att det finns ett tak för återköp först när de behöver sälja av sina aktier, efter att de rimligen antagit att ingen sådan gräns fanns.

Utforma en tokeniserad utträdeslösning för fastigheter som håller i pressade situationer

Genomförandemodeller som passar tillgången

Om en kontinuerlig kurva inte är rätt mekanism, är alternativen inte särskilt ovanliga. Det är de mekanismer som illikvida tillgångar alltid har använt, där avvecklingen förbättras genom tokenisering.

Regelbundna auktioner. Samla in ränta under en viss tidsperiod och avsluta till ett enda pris. Detta passar en tillgång där informationen kommer in i form av enskilda händelser snarare än kontinuerligt. Det koncentrerar den naturliga tvåsidiga räntan till ett enda ögonblick, istället för att sprida ut den tunt över en kurva som alltid måste vara genomförbar. Att anpassa auktionsfrekvensen till värderingsfrekvensen är det självklara steget, men det förbises ofta.
Återköpsperioder för emittenter eller plattformar. Ovanstående upplägg, tydligt formulerat: fastställd kapacitet, fastställd takt, fastställd prisgrund, angivna villkor för avstängning. Detta är en säkerhetsmekanism, inte en marknad, och att beskriva den korrekt är en del av upplägget.
Förhandlade överföringar och offertförfrågningar. När det gäller större innehav är det mer ärligt att para ihop en specifik köpare med en specifik säljare till ett förhandlat pris än att låtsas att ett värdepapper existerar. Tokenisering tillför här ett verkligt värde genom atomisk avveckling och automatiserad kontroll av behörighet, vilket eliminerar flera veckors fördröjningar i en överföring som annars skulle kräva manuell verifiering och deponering hos en tredje part.
Bulletin-kortanpassning. Investerare visar intresse, och plattformen underlättar. Inget bundet kapital, ingen skyldighet att lämna prisuppgifter, inga falska intryck av likviditet. Enkel och ärlig om vad den är.

Det jag skulle undvika är ett permanent verkställbart pris på en passiv kurva. Tekniken klarar det visserligen, men den part som tillhandahåller likviditeten tar på sig en risk vid varje värderingstillfälle. När plattformen själv fyller den rollen fortsätter risken att ackumuleras i dess balansräkning istället för att fördelas över marknaden.

Det finns ett undantag som är värt att nämna. Om instrumentet ur ekonomisk synvinkel ligger närmare en diversifierad, inlösbar fondandel än en fordran på en enskild fastighet, förändras analysen: diversifieringen mildrar den specifika risken, och en inlösningsmöjlighet på fondnivå kan erbjuda en korrigeringsväg. Men det är en annan produkt med en annan struktur. Den juridiska beteckningen “fastighet” omfattar båda, och de bör inte ha samma utformning när det gäller verkställighet.

Beslut om strukturen som avgör detta före lanseringen

Everything above is downstream of choices made during structuring. I wrote about the general pattern in a companion piece on how issuance decisions set the liquidity ceiling, and property is where those choices bite hardest.

Tre i synnerhet.

Värderingsfrekvens och policy för revidering. Hur ofta omvärderas fastigheten, av vem, och vad händer med eventuella handelsmekanismer när en omvärdering är på gång? Om en omvärdering pågår och handeln fortsätter utifrån det tidigare värdet, bidrar mekanismen till informationsasymmetri, inte till likviditet.
Om det överhuvudtaget finns någon utträdesmekanism, och vem som finansierar den. Detta bör vara ett uttryckligt beslut med en tydligt angiven kapitalkälla, snarare än en ordning som gradvis tar form i takt med att tidiga investerare begär likviditet och plattformen tillmötesgår dem. Informella återköp blir förväntade återköp, och förväntade återköp är skulder som aldrig angivits i ett term sheet.
Distributionsmekanismer och deras samverkan med handeln. Hyresintäkterna betalas ut till innehavarna enligt ett fastställt schema; handeln sker kontinuerligt eller under vissa tidsfönster. Någon måste fastställa avstämningsdagen, hur en transaktion som avvecklas över denna dag ska hanteras, samt hur en token som byter ägare mitt i perioden ska behandlas. Om detta hanteras felaktigt kommer den första kvartalsutdelningen att leda till en rad tvister.

Bedöm om din tokeniserade fastighetsstruktur stöder den utträdesmöjlighet som du planerar att erbjuda

Vad jag skulle kontrollera innan jag lovar likviditet för en tokeniserad fastighet

Kontrollera	Vad jag skulle förvänta mig att se
Priskälla och färskhet	Utsedd värderare, angiven frekvens, fastställt beteende medan en granskning pågår
Utgångsmekanism	Vilket av alternativen auktion, återköp, förhandlad överlåtelse eller anslagstavla erbjuds egentligen?
Finansieringskälla	Den angivna balansräkningen som ligger till grund för varje återköpsåtagande, samt dess kapacitet
Kapacitetsbegränsningar	Tak per period och per investerare, som fastställs och meddelas investerarna innan de investerar
Regler för avstängning	Under vilka förutsättningar verksamheten avbryts, vem som fattar beslutet och hur investerarna underrättas
Interaktion mellan distributioner	Registreringsdatum, överföringar under perioden och hantering av transaktioner som sträcker sig över en utdelning
Kommunikation med investerare	Vad marknadsföringsmaterialet säger om likviditet, jämfört med vad strukturen möjliggör

Den sista raden fungerar som en viktig kontroll och förtjänar mer än att bara kryssas av som en rutina. Klyftan mellan vad en produktsida antyder om likviditet och vad strukturen faktiskt kan leverera är källan till de flesta problemen i denna kategori, och detta går att undvika helt redan i designfasen.

Den ärliga inställningen gentemot en kund är enkel. Tokenisering gör fastighetsägandet delbart, överlåtbart och billigare att administrera, och den gör avvecklingen av en överenskommen affär avsevärt bättre än alternativet med pappersdokument. Det innebär inte att en fastighet kontinuerligt kan prissättas eller säkras. Om investerare behöver en tillförlitlig utväg måste någon finansiera den, och rätt tidpunkt för att besluta vem, hur mycket och under vilka villkor är innan den första tokenen emitteras.

Mer om detta ämne

Tjänster

Tjänster för tokenisering av fastigheter

Blogg

Vad är tokenisering av fastigheter och hur fungerar det?

Blogg

Hur man tokeniserar tillgångar i den verkliga världen: steg att följa och bästa praxis

Kontakta oss

Boka ett samtal eller fyll i formuläret nedan så återkommer vi till dig när vi har behandlat din förfrågan.

Namn

Företag

E-post

Telefon

Meddelande

Skicka ett röstmeddelande till oss

Bifoga dokument

Ladda upp filen

Du kan bifoga 1 fil på upp till 2 MB. Giltiga filformat: pdf, jpg, jpeg, png.

Genom att klicka på Skicka samtycker du till att Innowise behandlar dina personuppgifter enligt våra Integritetspolicy för att förse dig med relevant information. Genom att lämna ditt telefonnummer samtycker du till att vi kan kontakta dig via röstsamtal, SMS och meddelandeappar. Samtals-, meddelande- och datataxor kan gälla.

Du kan också skicka oss din förfrågan

till contact@innowise.com

Vad händer härnäst?

När vi har tagit emot och behandlat din förfrågan återkommer vi till dig för att beskriva dina projektbehov och undertecknar en NDA för att säkerställa sekretess.

Efter att ha undersökt dina önskemål, behov och förväntningar kommer vårt team att ta fram ett projektförslag förslag med arbetsomfattning, teamstorlek, tids- och kostnadsberäkningar.

Vi ordnar ett möte med dig för att diskutera erbjudandet och fastställa detaljerna.

Slutligen undertecknar vi ett kontrakt och börjar arbeta med ditt projekt direkt.